在美国,购买第二套房屋和房地产是件大事。人们购买第二套房产的原因不同,但都有具体的规定、房贷要求和税赋影响。以下是各种用途的第二套房:度假屋位置是关键考量。房贷机构通常针对主要房屋与度假屋之间的最小距离设有限制(50到100里范围内);就房屋本身来看,人们通常想找可轻松居住和维护的房屋。第二套住房与主要房屋享有相同的减税优惠,但房贷头期款的要求较高;就房贷和减税目的来看,度假屋是否、以及可租给他人多长时间?有严格规定;当然,还必须考虑维持第二个房屋的所有费用。第二个主要住宅(居住用)许多人会同时住在两个地方。第二套住宅并非度假用,而是配合日常生活、工作和责任来使用。如果仅一人使用、而不是整个家庭,考量更务实,舒适卧室很重要,功能齐全的厨房可节省餐费,起居室空间则可小一些。即使比主要住屋稍微简单些,仍该保有欢迎宾客和轻松的氛围,基于安全与维护考量,共有公寓和「锁了便走老人社区」(lock-and-leave
communities)是最理想的选择;度假屋的许多费用、房贷和税收费用都适用于此类房屋。退休屋许多快退休的人都打算搬到较便宜、或着有理想天气的地区居住,退休前,这样的房屋可积攒几年租金或产权。由于房贷利率仍低,现在申请房贷可受惠;请用心评估退休后是否有能力支付房贷、以及当前和未来住处的税收赋变化等等。选择退休屋时,天气好、生活费合理、商店和服务等资源富足、公共交通便利都很重要;此外,易于移动和探访也是老年屋主的重大考量,务必要选择符合通用设计标准的住宅,以便与所有年龄和能力的人共同享用居住资源,包括电梯通道、宽阔的走廊等等。孩童或学生住屋父母亲在孩子们上大学或离家开始新生活时,可能协助住房费用;为刚独立生活的学生或年轻人寻找住所需强调安全、距学校或工作地点近。但要注意,有些公寓不允许父母为孩子购屋或共同购买屋。无论如何,都务必要明确规定各方的所有权安排、以及维护和财务责任。投资型房产如果纯粹以投资为目的,请单纯视为金融投资。不妨查看房产税率、当地的学校水准、地区就业市场状况,而后检视房屋出售或出租需要多久时间找到适合的人敲定。关注“新海外”
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如果您经常会固定到某个地区度假,可考虑在那里购买度假屋,而且可以利用自有住屋的房屋净值筹资,减轻财务压力。

目前主要有三种利用房屋净值的贷款方式,包括「房屋净值信用贷款」(Home
equity line of credit)、「房屋净值贷款」(Home equity
loan)、「提现重新贷款」(Cash-out refinancing)。地产投资业者McKinley
Carter Enterprises共同创办人卡尔特(Carrington
Carter)说,这三种方法将对个人财务产生不同影响。

房屋净值信用贷款较灵活,可根据需要取用需要的额度,其中一个好处是,在初期取款时只要支付利息、或支付较低费用,但通常采用变动利率,利息随利率上升而增加,所以初期提领期后,就最好全额付本金和利息。使用房屋净值贷款则是一口气拿到一笔钱,而且可能采固定利率,也是按月分期还款。

提现重新贷款的操作方法较不同,可借此获全新房贷来偿还旧房贷,而且依累积的房屋净值提领现金来用,只需付一笔款项,但如果将新房贷期限延长到超过原房贷结束之后,利息将随着时间增加。

如果房屋净值够大,借以贷款的钱除了买度假屋之外,之后还可用来装修房屋。

除了动用房屋净值来贷款,您也可从其他管道筹资,诸如储蓄帐户或货币市场帐户;假使从退休帐户提款付头期款,可能需缴纳罚金,好比59岁半之前从401取款,罚款10%,而且提款的部分要纳税。

一旦决定用房屋净值为度假屋贷款,需审慎考虑:需要多少净值才够、以及您愿意动用多少净值?房屋有多少租金收入?贷款负担是否符合预算?动用房屋净值还要符合哪些条件?

针对条件,借贷机构将考虑借款人的信用评分,700或以上的分数应符合资格,但如果分数低到大约620或更低,可能很难被批准;评分也影响利率。此外,借贷机构还会考核债务/收入比,一般可接受的比率是43%至50%。

另外要注意,拥有第二个房产可能会增加财务负担,除了要确定可管理两笔房贷,还必须考虑房产税、屋主保险和房屋保养等费用,最好和值得信赖的房贷机构好好讨论,确定用房屋净值来贷款购买第二屋是正确的决定。

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