陈先生为了儿女的教育,希望把家从纽约市搬到长岛那苏郡的Glen
Cove去,他跟着地产经纪看了几栋住宅之后,选定了一栋占地6000
英尺,一楼半,建筑面积大约2500平方英尺的住家,价格68万元,算是满便宜的。虽然房屋是1921年建的,但是屋主在1978年的时候重新翻修,所以屋况还好。于是陈先生找了律师帮他办理过户的事宜。15天后,产权报告出来了,一切都好,但是镇公所里面完全没有这栋房屋的资料。律师请房屋测量员去把土地和房屋做了测量图,这张图里明白地标示边界、篱笆、房屋以及车库的位置;但是没有镇公所里的房屋资料,律师没办法保证这些建筑都符合镇的建筑规定。卖主的律师坚持该房屋在1938年以前便建好了,那时候镇的法律不要求新建的房屋必须取得使用许可才可以使用。他说1978年的重新装修,只是内部装修,没有必要事先向镇公所申请开工纸。镇公所不发任何文件,支持或否定卖主的说法。为了解决这个僵局,产权保险公司到镇的税务处调出地税基估价员的卡片。这卡片上面有估价员用手画的房屋内部简图,里面载明每一间房间的大小。根据这张简图,这栋房屋的总建筑面积不到1000平方英尺;也就是说,有1500平方英尺的楼板面积是非法改建的。根据这些事实,陈先生的律师拒绝依照原价金过户。几经讨价还价,卖方减价5万元,这笔交易总算过户了。本案启示:只要是1938年以后建筑的房屋,一般都有建筑的纪录。纵使建筑资料库没有纪录,税务局里也会有简单的纪录。从这些机关里找到的蛛丝马迹,便可以看出房屋的建筑是否合法。几乎80%的房屋买卖纠纷,都是跟房屋使用许可有关。买家的律师必须要求所有房屋的建筑必须合法,买家们也必须要特别注意。有纠纷并不表示房屋过户不了,通常这种纠纷都使用减价来解决。关注“新海外”
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中新网6月20日电 美国《世界日报》刊文称,庄女士在纽约长岛Glen
Cove买了一栋老旧的房屋,因为前院后院都大,她便不在意这栋房屋的老旧。但奇怪的是,这栋房屋在镇公所里没有任何资料,她必须聘请建筑师把房屋的蓝图画好、送审,镇公司会派人处理。这下子手续可不少,想象起来费用也不会太低。

成家立业是中国人自古以来就有的概念,想要成家就必须要有房子,在经济条件许可的情况下,人们也乐于买房。买房并不如人们想的那么简单,手续比较复杂,那么买房需要什么手续?
成家立业是中国人自古以来就有的概念,想要成家就必须要有房子,在经济条件许可的情况下,人们也乐于买房。买房并不如人们想的那么简单,手续比较复杂,那么买房需要什么手续?

文章摘编如下:

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庄女士已经退休,只是希望离开纽约市拥挤的居住环境,倘佯在长岛宽广的绿意里,老房子对她来说,并不是很大的问题。

买房子需要什么手续? 买房子手续第一步:看房验明产权是关键
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。
如果是期房首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格,也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售许可证》。
买房子手续第二步:签合同
确认买卖双方合法身份,签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。
买房子手续第三步:办手续
必要程序不能简化经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
买房子手续第四步:交房
按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
买房需要什么手续?第一次买房的人最好是能多了解相关的手续,对买房流程熟悉,才不会因为不懂而产生诸多的摩擦,走多弯路,浪费时间又多花金钱。

签好买卖契约之后,律师作了产权报告。根据律师的说法,这栋房屋在镇公所里没有任何资料,这是很奇怪的事。这栋房屋已经存在大约100年,怎么主管的镇公所没有任何纪录?但是产权公司向镇公所拿到档案,上面确实说明他们没有这栋房屋的任何纪录。如果屋主要这栋房屋的使用执照,屋主可以到镇公所去申请,手续费是200美元。

庄女士的律师打电话到镇公所去询问申请使用许可的手续,镇公所的职员告诉他,屋主必须找建筑师把房屋的蓝图画好、送审,镇公司会派人处理。听起来,屋主必须聘请建筑师,这下子手续可不少,想象起来费用也不会太低。

庄女士的律师把所有的责任推给卖主,要求卖主在过户之前必须拿到一份镇公司签发的使用许可,否则他拒绝过户。这笔交易便拖了下来,三个月后使用许可还没有下来,卖主也说不出来什么时候可以拿到使用许可。庄女士想,自己好倒霉,连买一栋旧房屋都碰到这种从来没有听过的事情。难道这栋房屋是违章建筑?

本案启示:

长岛各个市镇对使用许可的规定,各自为政。有的比照纽约市的规定,签发“替代书”(letter-in-lieu)明白表示,房屋建于市镇规定房屋必须取得使用许可才能使用的规定之前,所以不需要使用许可。但是有些市镇却采取相反的作法,要求没有拿到使用许可的房屋现在必须要申请使用许可。

庄女士的律师的作法是对的。根据一般房地产买卖契约的规定,卖主必须要在过户之前提供给买主一份使用许可证或是替代书,让买主得以安心使用该房屋。他要求卖主律师在过户之前,拿到一份使用许可证绝对是行使买主契约上的权利。(作者为纽约州执业律师)

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