在美国的吕大贵从事餐馆业十余年,赚了上百万。他买了一套住宅,又买了一套投资房,房价都涨上去了,他手头上还有大约50万元。他听人家说买法拍屋很好赚,但是直接向银行买坏债更好赚。于是他到网上到处寻找,终于找到一笔看起来非常好的银行坏债买卖。根据网上广告内容,这笔坏债本金、利息、罚款以及律师费全部加起来总共超过95万元,但是银行只卖45万元。银行于10年前便起诉法拍这栋位于皇后区南部的房屋,但是银行起诉之后,屋主缺席没有答辩,官司继续进行1年半以后,不知道什么原因,银行便没有继续推动法拍,案子的进展便在那个时间点打住。根据负责推销该坏债的地产经纪的说法,吕先生可以继续推动法拍,只要再过1、2年,把官司打到底,至少可以赚个40、50万元。这种「钱景」听起来很动人,吕先生便去找律师准备购买。律师建议吕先生先做产权调查,看产权公司肯不肯保这笔买卖。过了一个礼拜,产权报告出来了。产权公司的意见是,银行的官司因为超过一年以上没有动作,已经没办法推动,债务人有权利要求法院涂销这件法拍诉讼,产权公司没办法为吕先生签发保单。既然产权公司不能签发保单,吕先生的律师也不愿意代表他进行这笔交易,吕先生的发财梦便破灭了。本案启示:不是所有的银行债权都有价值的。为了保护债务人,纵使银行的债权确实有效,但是银行行使法拍的权利必须遵守很多程序。债务人缺席之后,银行必须在一年之内拿到缺席判决;要是银行拿不出好的理由解释为什么拖过一年还拿不到缺席判决,银行的法拍权可能被法院取消。一件法拍的官司经过五、六年没有动作,要想继续推动是难上加难。一般买房屋的是在签约之后才定产权报告,但要买法拍的房屋或是银行的债权时,因为有关法拍的法律很复杂,最好能够在签约之前先做一份产权报告,看产权有没有问题。关注“新海外”
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问:法拍房为什么价位这么低?

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先介绍一下概念,什么是法拍房?

答案:法拍房是指法院拍卖房。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得金满足债权。

澳门新普京下载,对于法拍房,人们的第一反应就是便宜,但是大家生活里都有常识,去买个东西,往往贵有贵的道理,便宜有便宜的理由。法拍房同样如此。它价格便宜所以很多人觉得很划算,其实高收益和高风险是对等的。我们来看看法拍房的优缺点。

优点:

1、不限购。除北京深圳等一线城市外,在不少城市买法拍房是不要求购买人有购房资格的。

2、价格低。这种资产一般都是因为债权问题处理,所以价格会低很多。第一次拍卖一般是市场价的85折,流拍一次后将为原来的8折。一般经过三次流拍后,价格会很低。

缺点:

1、付款方式需一次性付款,不能贷款:绝大部分都需要一次性全款。就算是公告上写了可以贷款,也要先把房屋的尾款结清,取得房产证之后,再去法院指定的银行去办理贷款,平添了很多正常房屋贷款不需要交的费用。

2、房屋交接存在很多不确定性的风险:当房子产权过户后,房子确实属于你了,但是法院可不负责清房,房屋的交付工作要自己解决。遇到赖着不走的,很难处理,尤其是住着七老八十的老人,你碰都不敢碰一下,人家就是不搬走,你买了房也搬不进去呀。

还有可能原房主和他人签订了年限很长的租赁合同,比如二三十年,你只能干看着人家住在你的房子里,可能很久都住不进去。

3、无法落户的风险:目前没有法律规定取得房产证后可以强制他人迁出户口,所以户口问题也得自己处理,原户主能不能迁出,存在很大的不确定性。你无法落户也就意味着你精打细算买的法拍学区房却眼睁睁的用不了。

4、债务关系复杂的风险:法拍房多牵扯到复杂的债务关系,很可能存在多次抵押,还会存在民间借贷,高利贷等,你办完手续入住了,他们会经常上门讨债,让你剪不断理还乱。

5、高额的税费的风险:一般法拍房的税费都由买房者支付,除了正常的契税,营业税,印花税等税费,还有可能你摊上的是非“满五唯一”的主,那还有差价的20%的个人所得税等着你呢,这些具体情况是怎样的,必须提前弄清楚,否则你买的价格可能并不比正常的二手房便宜,可能还贵了。

6、牵扯很多欠款的风险:法拍房一般是由于原房主存在债务问题,资不抵债,才会走这个程序进行拍卖的房子。这种房子很可能拖欠了多年的物业费,水电费,燃气费,暖气费,广播电视费,如果加上违约金还有一大笔费用。

比如一年拖欠7千,十几年下来可能就是10多万,这个费用可是你要承担的哦,最后很可能你高高兴兴买了房子,却买来了一堆欠款。

7、产权不清晰的风险:法拍房的土地性质很重要,如果是小产权房,本身就没有房产证,你也无法取得房产证,无法正常出售,存在很多不确定的风险。

如果该法拍房的产权是属于夫妻共同所有,那一方拍卖,另一方来追究,或让你赔偿因你购房而给他的财产造成的损失,你也会有不小的麻烦。

可以说,法拍房的便宜,正是因为它的缺点造成的。所以,买卖这种房子,一定要特别小心。

换句话说,这种房子适合房产投资高端玩家,资金量很大,且有很深的社会关系,能够对购买的法拍房知根知底,摸清法拍房来龙去脉的人,而作为普通老百姓,或者刚需,尽量别碰,水太深了,小心进去出不来!

总之,法拍房存在的原因,很多是因为处理债权关系,从宏观角度来看,就是处理躺在银行里的垃圾资产,修复资产负债表的。比如某些老板拿房子抵押还不上钱的。这类资产,也只是借助了本轮房价热潮,才成功解决掉,或者说成功找到资产接盘方。

特别注意,银行内部有很多种债务处理办法,但这类资产最终能流出银行体系,不被银行工作人员及其亲朋好友内部消化,本身已经说明其价值不高。

不了解房产的人,可能只看拍卖价格,以为捡到了便宜,实际上却是花了很多钱,只买了一本房产证和一大堆麻烦。这种便宜可是要付出代价的,衡量个人承担风险的能力,我选择远离。

法拍房为什么价格那么低?

我们先要了解一下法拍房是什么。

法拍房是法院执行拍卖的不良资产,一般是由银行起诉债务人后,法院对债务人名下资产进行司法拍卖的房产。

举个例子比较好理解:

x先生从房地产公司以100万价格购买了一套房子,首付为30万,房产在银行抵押价格为70万,贷款利率为基准利率4.9%。

三年后,x先生由于经济紧张导致断供,银行要求x先生还款,x先生已经无法还款,这时银行起诉x先生按揭担保贷款违约,法院对案件进行审理发现x先生没有按时还款,根据合同银行可以申请法院将该房产进行公开拍卖的,银行的诉求是通过法院拍卖房产来偿还剩余的本金和断供期间产生的利息和违约金。

拍卖前银行或者法院会对该房产目前的市场价进行评估,假设该房价已经从当初的100万涨到150万,该房产一般一拍起拍价是市场价的8折也就是120万进行竞拍,比市场价低20%。一拍如何流拍会短期进行第二次拍卖,价格为一拍起拍价的80%就是96万。

假设该房产以105万拍卖出去后,银行获得原抵押本金大概65万左右+3万左右利息=68万。剩余的会给第二债权人,如果没有第二债权人会给原房主。

通过这个案例可以清楚只有在房价上涨的时候产生的法拍房价格会远低于市场价就是这个道理。

根据海豚选房研究院的数据显示,2019年8月全国的法拍房平均成交折扣率为7.6,也就是说法拍房的最终成交价比评估价(评估价是法院找的评估公司给房子做的估值,一般比市场价低20%)还要低24%。

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