亚洲是最多样化的大陆之一,不仅在文化上,而且在经济上。它是我们发现高度发达国家的唯一大陆,如日本和新加坡,以及朝鲜和缅甸等国家。因此,亚洲国家对外国投资和外国财产所有权法规的开放程度可能会有很大差异。之前的一篇文章,解释了在亚洲投资房地产时的最佳选择。
今天,我将列出你最糟糕的选择。1、朝鲜让我们从最糟糕的选择开始吧。朝鲜因其是世界上最孤立的国家之一而臭名昭着。事实上,如果没有加入其国有的旅游局,你甚至不能进入这个国家。当然是由国家批准和任命。更糟糕的是,作为一个本地人,你不能自己创业,也不能自己寻找工作。
相反,政府会根据您的教育和能力替你的工作做出选择。众所周知,朝鲜是最糟糕的地方之一,不仅是购买房地产,做生意也一样。朝鲜与其他国家不同的是,当地人不能购买和拥有房地产。相反,政府拥有所有财产,并根据您的工作分配不同领域的不同规模和标准的单位。
这是免费的。尽管如此,虽然宪法规定处理财产交易是违法的,但这在技术上是可行的。关键是要有正确的联系,头衔和金钱。最近,主要是韩国人和中国人开始看到朝鲜房地产市场的“潜力”。尤其是金正恩与特朗普会晤后,他访问北京,并承诺进一步开放市场。与此同时,中国东北边境城市丹东等地的房价飙升。在这方面,政府已承诺推出新规,以冷却市场。一些韩国人声称,他们通过Google地图的查询,设法购买了几块地块。但是,它听起来可能比现在容易。要在朝鲜购买房产,就需要与合适的人一起工作,这样你才能超越其官僚主义的掣肘。如果政权垮台,谁知道在所有权方面会发生什么。2、不丹不丹位于喜马拉雅山脉东部,是一个内陆国家,人口约90万。因此,就人口而言,它是最小的国家之一。它自豪地宣称自己是地球上最幸福和最干净的地方之一。因此,不丹不希望该国成为新的制造业中心并不令人意外。
“不丹制造2025”根本就不在桌面上。不丹在经济发展方面迈出了一小步,因为它主要希望保护其文化和地方遗产。所以在不丹购买物业并不容易,首先,外国人在不丹不能购买房产。不过,可以通过签订租赁合同,租赁住宅单位或办公室(不要想象有摩天大楼)。合法购买房产的唯一方法是先建立一家本地公司。然而,这并不是最简单的任务,政府因其高度官僚主义而闻名。设置费用和合规成本也使许多外国人空手而归。说实话,除非你只是开办公司购买房地产,否则没有什么可以真正投资的。最终,你也不能完全拥有一家当地公司,必须要与当地公司建立合资企业。同样,在一个人口少于90万,90%生活在农村地区的国家,这并不容易。不丹是一个令人惊讶的美丽国家,并有着独特的文化。但是,如果计划在亚洲投资房地产,这绝对是您最糟糕的选择之一。3、印度印度比上面列出的其他两个国家更受关注,有些人认为它将成为中国的一个重要竞争对手。即使印度是一个值得游览的好地方,如果你想购买投资房产或作为外国人购买第二套住房,也不是你的理想去处。正如外交部所解释的那样,你甚至不能购买非永久性居民的财产。您唯一的选择是租赁最长租赁期为5年的房产。最重要的是,如果您打算购买永久居民的财产,您需要居留许可,并且每年在印度逗留至少182天。如果没有,您需要获得印度储备银行的批准才能购买房产。唯一的例外是印度人(PIO)和印度海外公民(OCI),他们不需要批准。与其他发展中国家(如越南)相比,情况要糟糕得多。如果你寻找海外房产,有比印度更好的选择。一些例子是越南,泰国,柬埔寨和菲律宾。这些国家不仅允许您购买任意数量的房产,您只需拥有旅游签证即可。基线仅限于您不超过特定项目中的外国配额(30%至49%)。在泰国,菲律宾和柬埔寨,您甚至可以拥有永久业权作为非居民投资者。4、缅甸直到最近,缅甸一直是最孤立的国家之一。它的军政府于2011年首次大选后不久就被解散了。当时,一些政治犯和昂山素季(现任总统)被释放。在过去几年中,缅甸经历了令人印象深刻的增长,增长率达到6%至8%。它主要是感谢大公司和中国的投资。为什么?因为中国是缅甸(迄今为止)最大的进出口合作伙伴。然而,它的经济发展可能没有许多人预测的那样好。随着罗兴亚人危机的兴起,缅甸受到了很多非议,而且它在政治上并不稳定。但毫无疑问,缅甸正朝着正确的方向前进。缅甸在2016年颁布了新的共管公寓法案,允许外国人拥有建筑物中高达40%的公寓单位。这就是永久产权所有权。与越南相比,外国人只能拥有30%的公寓单位和租赁权。但是,我们还需要记住,缅甸仍然是世界上最腐败的国家之一。根据最近的排名,它甚至领先于索马里和朝鲜。至少可以说,由于没有真正的透明度,在这里开展业务非常具有挑战性。由于政治不稳定,腐败和严重的官僚主义,现在投资缅甸房产不是最好的选择。让我们等几年,看看这个国家的表现如何。否则,你有很多更好的选择。关注“新海外”
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2016年、2017年,全国观众在收看中央电视台元宵晚会时,知道了一个叫做碧桂园森林城市的楼盘,因为碧桂园连续两年冠名了央视元宵晚会。那时候,新加坡旁的马来西亚楼市正当红。提到去东南亚投资房产,大多数人都会想到新加坡、泰国、马来西亚。而提到越南、柬埔寨,大部分人或许都觉得这两个发展中国家最多只适合文艺青年去旅行。实际上,2016年到2018年期间,越南和柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增,很多在2012年-2016年大举进入马来西亚的中国房企,从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。根据海外房地产信息网居外网的询盘数据统计,2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年—2018年间,针对越南的询盘量增幅最为显著。Q:
去越南、柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗?越南、柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地,首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动;其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮,房价推升太高,或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资,使得中国国内投资客另寻目标。2010年4月5日,柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》,根据该法律,外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。该法律颁布后,首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始,中国内地的房企开始进军柬埔寨,也带去了一大批国内投资客。这些中资开发商建造的楼盘,80%的客户都是中国人。越南国会则是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案,取消了对外国人购房的诸多限制,修订后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》,拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋,可购买公寓和包含土地产权的别墅。这条法案生效后,越来越多的中国人前去投资越南房产。至2018年,在越南胡志明市买房的外国人中30%来自于中国,占比最高。外国人在这两个国家买房都很便利,只要获得赴当地的签证,无论哪种签证类型,都可以前去进行房产交易。这些买房客绝大多数抱着投资的目的,大部分来自于国内北上广深一线城市。Q:
去越南、柬埔寨一般投资在哪些城市?中国人买房投资的城市无外乎越南的河内市、胡志明市,以及柬埔寨的金边市、西哈努克港市。在买房者的眼中,河内相当于国内的北京,胡志明相当于上海;金边是柬埔寨的首都,是柬埔寨最有潜力的城市,而西港则是政策最开放的地方,正在成为新一代“赌城”——这个曾经只是小渔村的地方,现在有50余家赌场,另有30多家赌场正在建设中。房企、卖房中介也有意识地在宣传中把这些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市类比,并把“错过了国内房价的上涨,不要再错过在新兴国家投资”作为卖点。但从城市基础设施配套来看,越南和柬埔寨的几大城市,还远远达不到国内一线城市的水平,即便再过十年,它们能否发展到一定程度也要打上问号。越南目前仅有河内才刚刚开通了第一条城市轻轨线吉灵-河东项目,该项目由中国中铁六局集团有限公司总承包建设。而曾被越南寄予很大期望值的河内地铁1号线以及胡志明市地铁1号线,都由日本公司负责建设,但此后陷入造价、贿赂等多种争议,项目进度遥遥无期。作为柬埔寨首都的金边市,其市容市貌仅相当于国内小县城,人口年轻,商业富有活力,交通状况糟糕,不分时段地堵车,治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。西港则是柬埔寨西南部港口城市,海岸繁忙,水清沙幼,也是度假天堂,城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来,到处都有新建的工厂、楼盘、酒店,不过随着赌场的发展,各种社会问题随之而来,黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。Q:
可以获得怎样的产权?尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权,但却设置了两个苛刻的要求。一是房屋产权仅为50年(越南公民可拥有永久产权,与越南公民结婚的外国人也可拥有房屋永久产权);二是外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋,外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。此外,在二手房交易中,外国人只能向外国人购买二手房房产;外国人自己的房产,既可以卖给越南当地人,也可以卖给外国人,若卖给越南当地公民,则50年产权可转为永久产权。在柬埔寨情况又不一样。柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人,其《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖。也就是说,外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权,但不包括土地所有权,也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”,及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。还要一点值得注意,中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋,大产权为永久产权,小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地,因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地,这种情况下可以买到永久产权的土地;小部分开发商则是租赁土地,租期一般为99年,因此房屋也就是99年产权。Q:
租售比高吗?投资回报率如何?在海外房产中介的宣传中,目前越南、柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓,租金高达700美金,且金边市的房价从2015年开始,每年都以15%的幅度上涨,目前达到约2000美元/平方米。

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关于越南

越南是的人口很多,截至2015年,约为9170万,是亚洲第八人口最多的国家。

经济快速增长的越南有着得天独厚的地理位置:毗邻中国北部,西北部接壤老挝,西南部靠柬埔寨,东南部横跨中国南海与马来西亚相望。1975年越南统一至今,河内一直是越南的首都。其中最大的城市是胡志明市,主要行业虽然还以农业、渔业、林牧业、矿业等为主,但近年来经济发展迅猛,越南房产市场在稳步上升中。

越南房产投资指南

2016年7月1日,“越南土地住房法”鼓励外国人投资,取消了之前几项对于外国人在越南买房的限制。现在你需要知道的越南房产投资信息如下:

越南买房资格

个人:

只要是通过合法途径进入越南,外国人想在越南买房是有资格的。

企业:

所有外商合法的投资,包括在越南投资基金、银行、在越南注册过的外企分公司和代表处,都有资格购买越南房产。

房产投资范围

新的政策规定,凡是符合资格的个人或企业可以购买和拥有越南所有类型的房产,包括公寓和独立房屋,这是政策的一个变化,因为之前外国人在越南买房是只能购买公寓的。

外国人配额限制

1、外国人在一个小区的公寓内不得拥有超过总数30%的单位;

2、对每个越南房产项目投资的独立房屋数不超过总数的10%。

房屋用途

外国人拥有的物业可以出售、分租、继承和抵押。

土地所有权

外国人买房:从发行所有权证书之日起最多50年所有权

外国人+越南籍配偶买房:永久地契

外国企业买房:直至投资证书中指明的期限

新版越南房产投资包含的税目

*以下税费适用于房产销售交易

增值税:

任何本地或外国人出售越南房产的增值税均为10%。

所有权登记税:

获得房屋所有权证书的注册税为房产价值的0.5%。

个人所得税:

如果通过转让或转售公寓和房屋赚取个人收入,必须按交易价值的2%支付个人所得税。

个人所得税:

如果通过租赁房屋/公寓赚取个人收入,必须支付5%的增值税和5%的个人所得税。

对于每月超过150,000越南盾的租金收入,每年需要缴纳营业执照申请费1,000,000越南盾。

房屋管理费:

根据现行规定,给予最低管理费。

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