近日,加拿大房地产协会( Canadian Real Estate
Association,CREA)公布了加拿大5月份房产市场销售报告,从数据来看,加拿大房产市场回暖的迹象似乎在加强。销售情况2019年5月,加拿大房屋销售环比增长1.9%,加上3月和4月的月度增长,5月的销售活动达到了自2018年1月以来的最高水平。不过,虽然销量比2019年2月创下的六年低点高出8.9%,最近的增长只是回到了历史平均水平。尽管5月份在所有本土市场的销量仅增长了一半,但这一名单几乎涵盖了所有大型市场,其中以大温哥华(GVA)和大多伦多(GTA)地区的销量增长为首。与2018年5月相比,实际(未经季节调整)销售活动增长6.7%,创下2016年夏季以来的最大同比增幅。销售额的增长与5月份的10年平均水平持平。尽管约三分之二的本土市场本月实现同比增长,但全国市场的增长主要来自大多伦多销售趋势的改善,大多伦多占整体增长的近一半。CREA总裁贾森•斯蒂芬(Jason
Stephen)表示:“加拿大房地产市场的房价趋势和市场平衡继续存在显著差异。”CREA首席经济学家Gregory
Klump称,”抵押贷款压力测试继续给房屋市场的购房者带来挑战,他们有大量房屋可供选择,但迫于压力不得不存更多首付。”“希望压力测试能够进行微调,使购房者能够在不导致房价飙升的情况下更早获得抵押贷款融资的资格。”5月份,新上市房屋数量小幅回升1.2%。随着新上市房源数量的减少和销售的增加,5月份全国新上市房源与售出房源的比例从4月份的55.7%收窄至57.4%。尽管如此,该指标仍接近53.5%的长期平均水平。考虑市场平衡指数高于或低于长期平均水平的程度和持续时间,是衡量当地房地产市场状况对买家还是卖家有利的最佳方式。与长期平均水平相差一个标准差以内的市场平衡指标,通常与均衡的市场状况相一致。根据新上市房源与长期平均水平的销售比比较,2019年5月,近四分之三的加拿大本土市场处于平衡的市场区域。库存月数是衡量销售和库存供应之间平衡的另一个重要指标,它表示以当前销售活动的速度清算当前库存需要多长时间。截至2019年5月底,全国库存为5.1个月,低于4月份的5.3个月和2月份的5.6个月。与新上市房源的销售比一样,库存月数也接近5.3个月的长期平均水平。房地产市场的平衡因地区而异。草原省和纽芬兰拉布拉多省的房屋库存月数已远远超过长期平均水平,这给这些地区的购房者提供了充足的选择。相比之下,该指标仍远低于安大略和沿海省份的长期平均水平,导致买家之间的上市竞争加剧,并为价格上涨提供了很大空间。房价情况MLS®房价指数数据现在除了实际数据(未经季节调整)外,还提供经季节调整的数据。经季节因素调整后,2019年5月综合房价指数较4月小幅下降0.2%,较2018年12月的峰值低1.4%。经季节调整的MLS®5月份房价指数在该指数追踪的18个市场中有12个市场较上月有所上升;不过,不列颠哥伦比亚省(British
Columbia)较低地区的房价下跌,是整体指数月度下跌的原因之一。5月份房价环比上涨的市场包括维多利亚(0.5%)、埃德蒙顿(0.2%)、萨斯卡顿(0.4%)、渥太华(0.7%)、尼亚加拉(0.2%)、奥克维尔(0.8%)、圭尔夫(0.5%)、巴里(3.6%)、蒙特利尔(0.5%)和大蒙克顿(0.5%),GTA和Regina上涨0.1%。相比之下,GVA(-1.0%)、Fraser
Valley(-1.1%)、Okanagan
Valley(-1.3%)、Calgary(-0.1%)和Hamilton(-0.7%)的指数较上月有所下降,而在维多利亚州以外的温哥华岛则保持稳定。2019年5月,MLS®房屋价格指数(MLS®HPI)同比下降0.6%。尽管跌幅不大,但仍是近10年来最大的跌幅。该指数追踪的所有基准房地产类别在2019年5月均出现同比下滑。联排别墅和公寓价格与去年5月相比几乎没有变化,仅小幅回升0.2%。相比之下,两层单户住宅价格同比下跌0.5%,一层单户住宅价格同比下跌1.7%。在MLS®HPI跟踪的18个房地产市场中,趋势继续存在很大差异。不列颠哥伦比亚省的结果仍然喜忧参半,GVA(-8.9%)、Fraser
Valley(-5.9%)和Okanagan
Valley(-0.7%)的房价同比下跌。与此同时,维多利亚州的房价小幅上涨1%,温哥华岛其他地区的房价上涨4.7%。在该指数追踪的大金马蹄房地产市场中,MLS®HPI基准房价较上年同期上涨,分别为Guelph(+5.7%)、尼亚加拉地区(+5.4%)、Hamilton-Burlington(+3.4%)、Oakville-Milton(+3.4%)和GTA(+3.1%)。相比之下,巴里和该地区的房价则低于去年同期的水平(-6.1%)。纵观北美大草原,供应相对于销售仍处于历史高位,房价仍低于上年同期水平。卡尔加里、埃德蒙顿、雷吉纳和萨斯卡通的基准价格分别下跌4.3%、3.6%、3.9%和1.3%。这些城市的房价环境可能仍将保持疲弱,直到供需恢复更好的平衡。渥太华房价同比上涨8%(联排别墅/排屋价格上涨12.2%),大蒙特利尔地区上涨6.3%(公寓价格上涨7.6%),大蒙顿地区上涨2%(公寓价格上涨15.9%)。MLS®HPI提供了衡量价格趋势的最佳方法,因为从一个月到下一个月的销售活动组合的变化严重扭曲了平均价格。2019年5月全国实际(未经季节调整)房屋均价接近508,000加元,较2018年同期上涨1.8%。大温哥华和大多伦多地区的销售严重扭曲了全国平均房价,这两个市场是加拿大最活跃和最昂贵的房地产市场。如果将这两个市场排除在计算范围之外,加拿大全国平均房价将下跌近11.1万加元,至略低于39.7万加元。

凉了很久的加拿大房产市场,迎来了一个比较乐观的消息。加拿大房地产协会(CREA)最新发布的统计数据显示,2019年4月,全国房屋销量攀升。2019年4月,加拿大MLS®系统的房屋销量增长了3.6%。在2月份跌至2012年以来的最低水平之后,尽管过去两个月的销售反弹,销售活动依然略低于2018年下半年大部分时间公布的数据。(图A)今年4月,所有当地市场的总体销售额增长了约60%,其中大多伦多地区(GTA)的销售额占全国销售额的一半以上。4月份实际(未经季节调整)销售活动同比增长4.2%(尽管低于2018年7年低点),这是自2017年12月以来的首次同比增长,也是两年多来的最大增幅。这一增长反映了大多伦多地区和蒙特利尔的增长超过了不列颠哥伦比亚省的下降。一些地区的房地产市场趋势正在改善,而另一些地区则没有那么明显。在加拿大最活跃的五个城市住宅市场中,销售活动正在企稳。这份名单不再包括大温哥华,这也是温哥华首次跌出前五名,完全进入了买家市场。随着购房者适应住房负担能力的挑战、抵押贷款压力测试导致的融资渠道减少,以及不列颠哥伦比亚省政府实施的住房政策变化,温哥华的销售仍有下降的趋势。4月份新挂牌的房屋数量增长2.7%,而3月份增长3.4%。在大多伦多地区和渥太华的带领下,新供应增长了约60%。由于4月份的房屋销售增幅超过了新上市的房屋,全国房屋销售与新上市房屋的比例从3月份的54.3%小幅上升至54.8%。自2018年初以来,这一衡量市场平衡的指标一直接近53.5%的长期平均水平。考虑市场平衡指数高于或低于长期平均水平的程度和持续时间,是衡量当地房地产市场状况对买家还是卖家有利的最佳方式。与长期平均水平相差一个标准差以内的市场平衡指标,通常与均衡的市场状况相一致。根据销售额与新上市房产比率与长期平均值的比较,2019年4月,约有四分之三的本地市场处于均衡的市场领域。库存月数是衡量销售和库存供应之间平衡的另一个重要指标。它表示以当前销售活动的速度清算当前库存需要多长时间。截至2019年4月底,加拿大全国库存分别为5.3个月,低于2月和3月的5.6个月和5.5个月,符合该指标的长期平均水平。房地产市场的平衡因地区而异。Prairie省和纽芬兰拉布拉多省的房屋库存月数已远远超过长期平均水平,这里的购房者有充足的选择。相比之下,安大略和沿海省份的这一指标仍远低于长期平均水平,导致买家之间的竞争加剧,并为价格上涨提供了有利条件。2019年4月,综合MLS®房屋价格指数(MLS®HPI)同比小幅下降0.3%,目前似乎正在企稳。(图B)在该指数追踪的基准房地产类别中,公寓单元再次成为2019年4月房价同比唯一上涨的类别(上涨0.5%),而两层单户住宅和联排别墅的价格与去年同期相比几乎没有变化(分别下跌0.3%和0.2%)。相比之下,单层单户住宅价格同比下跌1.4%。在MLS®HPI指数追踪的18个房地产市场中,趋势继续存在很大差异。不列颠哥伦比亚省的业绩好坏参半,大温哥华地区下跌8.5%,弗雷泽河谷(Fraser
Valley)下跌4.6%,奥卡诺根河谷(Okanagan
Valley)上涨1%,维多利亚(Victoria)上涨0.7%,而温哥华岛(Vancouver
Island)其他地区则上涨6.2%。在该指数追踪的较大黄金马蹄型房地产市场中,MLS®HPI基准房价较上年同期Niagara地区(6.2%)、Guelph(5.1%)、Hamilton-Burlington(4.6%)、GTA(3.2%)和Oakville-Milton(2.5%)均有所上涨。相比之下,巴里和该地区的房价低于去年同期水平(-5.3%)。在大金马蹄(Greater
Golden
Horseshoe)住房市场中,MLS®HPI基准房价较去年同期都有所上涨,尼亚加拉地区(6.2%),圭尔夫(5.1%),汉密尔顿

最新数据表明,加拿大房市要继续凉凉了。据加国无忧报道,今年10月加拿大房屋销量月比和年比均录得下跌,全国近一半的房地产市场销量下跌。据加通社报道,加拿大房地产协会(CREA)公布数据显示,10月通过MLS成交的房屋数量比今年9月减少1.6%。如果不按季节调整,全国实际房屋销量比去年同期减少3.7%。从地区来看,温哥华地区和卑诗省菲沙谷的销量下跌,大多伦多地区和蒙特利尔的销量上升。此外,新放盘数量也有下跌,跌幅1.1%。大多伦多地区、卡尔加里和维多利亚新放盘数量跌幅最大。房价方面,10月全国房屋平均成交价比去年10月下跌1.5%,至$496,800。如果除去大多伦多和大温哥华这两个房价最贵的地区,全国平均房价仅$383,000。唯一上涨的是MLS综合房价指数,显示10月比去年同期上涨了2.3%,不过该房价指数自今年5月以来已经连续五个月下跌。CREA主席Barb
Sukkau指出,今年新实施的按揭压力测试压低了全国各地买家们的房贷额度,而其影响程度因房屋位置、房型和价位的不同而有所不同。CREA首席经济师Gregory
Klump指出:“全国房屋销量在10月失去动力。这反映安省大金马蹄地区销量减缓,而卑诗省低陆平原的销量也未见起色。不过,这些地区的销量与放盘量平均,将令价格平稳或有小幅增长。”

  • 伯灵顿(4.6%)大多伦多地区(3.2) %)和奥克维尔 – 米尔顿(2.5%)。
    相比之下,巴里(Barrie)的房价继续低于去年同期水平(-5.3%)。纵观Prairies省,供应相对于销售仍处于历史高位,房价仍低于上年同期水平。卡尔加里基准价格下跌4.6%,埃德蒙顿下跌4%,里贾纳下跌4.3%,萨斯卡通下跌1.7%。这些城市的房价环境可能仍将保持疲弱,直到供需恢复更好的平衡。渥太华房价同比上涨7.8%(联排别墅/排屋价格上涨11%),大蒙特利尔地区上涨6.3%(公寓价格上涨7.8%),蒙大拿州上涨1.8%(公寓价格上涨11.5%)。(表1)2019年4月加拿大全国实际(未经季节调整)房屋均价接近49.5万加元(人民币约253万元),较2018年同期上涨0.3%。大温哥华和大多伦多地区的销售严重扭曲了加拿大全国平均房价,这两个市场是加拿大房价最高的两个市场。不包括这两个地区计算得出的市场价格较全国平均价格下降了近10.4万美元,降至略高于39.1万加元(人民币约200万元)。总结加拿大4月份全国房屋销售环比增长3.6%,实际交易活动(未经季节调整)同比增长4.2%,新上市房屋数量环比增长2.7%,全国平均房屋售价同比上涨0.3%。从以上这些数字来看,加拿大的房产市场似乎有回暖迹象,但是,MLS®房屋价格指数(HPI)
    4月份同比下降了0.3%,地区差异也比较明显,尤其是加拿大两个最大的房产市场之一的大温哥华地区,房价下跌幅度较大,所以,加拿大房产市场是否真正回暖,还有待观察。本文资料来源:CREA

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