5月28日发表的两项最新报告证实,南加州房价上升趋缓,2019年第一季达七年新低。标准普尔凯斯-席勒房价指数(S&P
Case-Shiller Home Price
Index)显示,2019年前三个月洛杉矶县橙县地区房价上扬1.3%,是两县2012年7月以来最低比率。在全美20个大都会区,洛杉矶县橙县地区与圣地牙哥县并列房价成长最低地区。旧金山也好不到那里去,以1.4%名列全美第三低。凯斯-席勒指数专门统计最近三个月房价平均上涨,主要比较独户房屋最新售价与上次售价。5月28日另一出炉的是联邦住宅金融管理局
(Federal Housing Finance
Agency,FHFA)指数,这种指数根据审查房屋贷款的估价资料,显示类似房价上升趋缓。联邦住宅金融管理局报告指出,洛杉矶县2019年第一季房价比一年前同期上扬5.8%,在全美241个大都会名列第109名。内陆帝国(Inland
Empire)成长5.7%,全美第117名。橙县增加4%,全美第170名,全都创2012年以来新低。关注“新海外”
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根据美联社报导,房屋市场崩盘结束后的七年中,超过四分之三的美国都会区房屋价格攀升速度远超过收入。其中南加州房屋价格上涨速度,比工资多四至六倍。Cameron与Karie
Herber夫妇拥有成功的工作,两人双薪,但住在河滨县的他们,仍找不到能买得起的房屋。因此他们计划在爱达荷州购买土地,自己盖房屋。44岁担任护士的Karie说,南加州房屋超过他们负担范围,两个孩子的母亲她说,他们不得不远离加州,搬到爱达荷州。Herbers夫妇是南加州成千上万购屋者之一,但因房屋销售数量有限,房价不断上涨,他们被排除在市场外。美联社将美国425个城市地区的凯斯-席勒房价指数(Case-Shiller
home price
index)与美国劳工统计局工资指数进行配对。得出的数据指出,从2011年夏天到2018年夏天,洛县/橙县房价上涨速度,比工资成长速度快四倍。洛县收入上涨17%,房价上涨73%。橙县收入上涨15%,房价上涨58%。内陆帝国过去七年工资上涨14%,房价上涨80%,比工资增长快了六倍。相比之下,全美工资过去七年上涨15%,房屋价格上涨45%。贷款利率创下历史新低,抵销房价快速上涨带来的冲击。然尽管如此,过去七年中,洛杉矶、橙县典型抵押贷款支出仍然上涨73%,而收入增长却不超过17%。在内陆帝国,每月贷款支出增长85%,但收入增长不超过14%。房租也上涨。根据美联社报导,对希望购买第一栋房屋的千禧世代来说,房屋贷款、学生贷款、育儿与自己的职业生涯等,都对他们造成极大压力。Redfin分析发现,这些买家逐步离开湾区、西雅图、波士顿与南加州等房屋热门市场,转至盐湖城、奥克拉荷马城和北卡罗莱纳州Raleigh等城市附近购买价位更合理的住屋,而这些地区房屋价格也因此上升。仍留在南加州的人,则被迫继续租屋。根据美国人口普查数据显示,南加州拥屋率从2011年至2017年增长2%,但租屋者数量却增加三倍,上涨6%。就业增长导致租金上涨速度快于收入增长。南加州四个县过去七年以来增加120万个就业机会,加上房屋建筑业疲软,致使这些租屋者陷入困境。房底产服务公司First
American Financial
Corp.研究人员在44个大都会租屋市进行研究,结果得出典型的洛县-橙县租屋者只买得起当地4%的房屋,是44个地区最低的。内陆帝国排名第十,收入中位数租屋者只能负担当地28%的待售屋。关注“新海外”
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圣盖博谷论坛报报导,根据美国房地产经纪人协会(National Association of
Realtors)报告,加州一度炙手可热的房地产市场降温,如今在全美30个表现最差的市场中占了5席,包括:硅谷、旧金山、橙县、洛杉矶、圣地亚哥等五个「蛋黄区」。该报告追踪全美178个市场现有独立屋的房价,显示广泛的降温趋势,特别是在加州。报告显示,今年第二季度全美房价较去年同期上涨4.3%,至27万9600美元,其中16个市场下跌。在2016至2018年,全美房价年平均增长5.5%,仅八个市场下跌。在加州,硅谷本季度房价,在全美30个表现最差市场中排名第二,与去年同期下降5.3%,这与2016年至2018年有鲜明对比。硅谷所在的圣荷西-圣塔克拉拉市场年平均收益为15.7%,名列全国第一。该区房价本季度中位数为133万美元,达全美最高。旧金山市在表现最差市场中名列第七,跌幅达1.9%。该区2016年至2018年平均房价年增长9.6%。该区第二季度房价中位数105万美元,名列全美第二。加州其他三个沿海市场房价上涨幅度也下滑。橙县名列房屋表现最差市场的第19位,房价增幅为0.6%。2016年至2018年,该区价格每年平均上涨5.8%,排名全国第85。而本季度房价中位数83万5000美元排名全国第三。圣地亚哥房价,名列全国房市表现最差第27名,增幅为1.6%。2016年至2018年,该区房价平均年增长6.7%,全国第69位。本季度房屋中位数为65万5000美元名列第五。洛杉矶排名第30最差市场,本季度涨幅1.8%。2016年至2018年房价年均上涨8%,排名第38。该区本季度房屋中位数为56万7000美元排名第七。然而,加州其他地区房市表现不错。内陆帝国第二季度房价涨幅高于平均为5.6%。河滨县与圣伯纳汀诺县本季度房屋中位数为38万美元,排名第22。若考量近年来房价急速上涨,近期加州经济增长速度降温,加州房价有此表现并不令人意外。随着愈来愈多房屋放上市场,买屋者有更多选择。然而,价格下跌并不意味着泡沫或即将到来房市泡沫,然房价贬值仍值得关注。关注“新海外”
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