澳门新普京下载,在终止新三板挂牌之路后,据资料显示,知名房产服务业者保利物业发展(简称保利物业)已经向香港联交所提交上市前文件,正式开启赴港上市。如果保利物业能在港股成功上市,将成为大陆第14家在香港主板上市的房产服务企业。新京报报导,财雄势厚的大陆央企几乎都涉足房产开发,在物业领域规模最大的就属保利物业,其在大陆央企背景的房产服务百强企业中排名第一。截至2018年底,保利物业的在管面积占大陆房产管理公司市场比重约0.9%。另据港交所发布的保利物业申请资料显示,截至2019年4月30日,保利物业合同管理面积为3.7亿平方公尺,范围遍布大陆136个城市,在管面积为1.98亿平方公尺。在大陆管理817项房产,包括549个住宅社区及268个非住宅房产。保利物业的在管面积在目前14家上市房产服务业者中,仅落后于彩生活、碧桂园服务和雅生活,这三者的在管面积分别为6.28亿平方公尺、5.05亿平方公尺和4亿平方公尺。从财务资料的表现来看,规模庞大的保利物业在获利能力上却有待提升。资料显示,保利物业2016∼2018年总收入分别为人民币(下同)25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。2016∼2018年获利分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。资料显示,保利物业2016∼2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。而2016∼2018年的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%,说明其盈利能力相对较弱。和其营收规模同等的碧桂园服务相比,后者的净利率为19.98%,而彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。对此,保利物业表示,「利润率及经营业绩可能因人工或分包成本或其他营运成本增加,而受到重大不利影响」。关注“新海外”
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原标题:保利物业:市占率不足1% 盈利能力仍堪忧

继4月摘牌新三板,8月初启动赴港上市的保利物业发展股份有限公司迎来了证监会的放行。9月17日晚间,保利地产发布公告称,其全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。在外界看来,保利物业境外上市事项获中国证监会核准,标志着保利物业这家国内物业公司TOP
5的企业即将叩开港股市场的大门,这对于保利地产及其物业板块的发展扩张都将形成一定助益。不过,业内也有观点称,即便接下来成功登陆港股,保利物业盈利能力偏弱的问题在短期内也不会有太大改观。

据港交所12月1日披露,保利物业发展股份有限公司,自新三板退市后,转战港股市场获得证监会“放行”,并通过了港交所上市聆讯。广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。

证监会放行

不出意外,保利物业将会成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。事实上,保利在谋求上市的背后,虽背靠央企大树、规模优势凸显,但也同样面临着盈利能力较弱、市占率较低等问题。保利物业正试图进行一场服务模式的革命。

9月17日晚间,保利物业收到了来自中国证券监督管理委员会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》。

背靠央企大树在管面积持续增长

根据批复,中国证监会核准保利物业发行不超过153333400股境外上市外资股,每股面值人民币1元,全部为普通股。完成本次发行后,保利物业可到香港交易所主板上市。不过保利物业的境外上市进程仍未走完,本次发行境外上市外资股并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、港交所等核准。

近年来,江湖上刮起一阵房企将物业板块分拆上市之风。无论是今年刚刚上市的鑫苑服务,还是前两年的雅生活等等,都是母公司剥离,将物业进行拆分,并完成上市这一跳跃。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,房企分拆物业公司上市是当前国内房地产市场的一种主流,通过上市能够形成独立的运作、获取更多融资的机会。作为央企保利地产旗下的物业公司,保利物业生来带有央企属性,一旦保利物业成功分拆上市,央企背景也有助于推动保利物业后续在全国市场上有较好的战略表现。此外,加之保利物业本身在物业管理领域口碑尚可,上市能带来更多规模扩张的机会。

据港交所12月1日披露,保利物业发展股份有限公司通过了港交所上市聆讯。通过上市聆讯的保利物业,下一步计划是:于下周集资5亿美元,筹资所得用于战略投资机会;进一步开拓增值服务;用于升级数字化及智能化管理系统;以及用作运营资金及一般公司用途。

对于保利地产来讲,上市后的物业公司也会在一定程度上与其住宅开发业务形成互动效应。严跃进如是补充道。

对于房企而言,将物业板块分拆在港股上市,成功率相较于A股上市更高,用时更短。其次,在房住不炒、增量向存量的转轨期、融资环境趋紧的当下,分拆物业上市可为房企提供又一个融资平台。

转板背后

再者,物业管理行业正处于发展的初期阶段,想象空间巨大,物业公司通过上市融资,可进一步壮大规模,获取更多的市场份额,从而成为房企新的盈利增长点。

在保利物业于港股上市前,曾是新三板挂牌物业公司中的一员。资料显示,保利物业曾于2017年8月在新三板挂牌,但在今年4月11日公告退市。

从4月11日宣布终止新三板挂牌,到8月6日披露赴港招股书,再到12月1日港交所通过上市聆讯,保利物业仅用4个月完成转身。央企保利这棵大树,显然是保利物业上市的最大资本。

在从新三板摘牌之时,保利物业方面也表态称,在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。
拓展融资渠道、谋求新的利润增长点,被视为房企分拆物业公司上市的内部驱动力。保利物业招股书也显示,对于IPO募集的资金,保利物业将用于以下四个方面:1.收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司,扩大物业管理规模;2.进一步开拓增值服务。投资社区产品及服务公司,家政及汽车相关服务公司,以及从事智能家居业务的企业等;3.升级数字化及智能化管理系统。具体包括搭建智慧终端、升级智能停车系统以及探索社区机器人等;4.用作运营资金及一般公司用途。

在央企背景的加持下,保利物业的在管面积持续增长。根据招股书显示,2016年、2017年及2018
年12月31日以及2019年6月30日,保利物业的在管面积分别为81.8百万平方米、106.2百万平方米、190.5百万平方米及260.3百万平方米。

在半只脚踏入港股保利物业身后,仍有一批房企背景的物业公司处于上市申请排队中,房企分拆物业上市仍然火热。克而瑞以及港交所披露的信息显示,截至8月底,在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业发展以及宝龙商业管理5家。

招股书还显示,截至2019年4月30日,保利物业发展的合同管理面积达371.4百万平方米,遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市,在管面积约1.98亿平方米,在中国管理1177项物业,两项面积均在国内前五的规模排名。

业内观点认为,房企热衷物业分拆上市,一方面是在融资环境收紧的情况下,谋求快速发展和规模扩张;另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务,从而增加新的利润增长点。

市占率仅0.9% 革命服务模式迫在眉睫

盈利能力有待提升

月有阴晴圆缺,硬币有正反面。

提及保利物业,业内对于其规模优势素有共识。从已对外披露的物业管理面积来看,保利物业已超越绿城服务成为第三大上市物业公司,仅次于彩生活和碧桂园服务。据招股书,截至2019年4月30日,保利物业合同管理面积为3.7亿平方米,遍布全国136个城市,在管面积为1.98亿平方米;在全国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

从大的行业环境来看,物业管理公司的行业集中度仍较低,行业市占率也普遍较低。平安证券研报显示,2018年行业十强市占率为11.4%,百强市占率也不足四成。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%,远低于龙头房企市占率。

尽管相比此前已上市的多家物业公司,保利物业的规模较具优势,但盈利能力实则表现出偏弱的一面。

研报显示,截至今年上半年,保利物业是全国第四大物业公司,仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业,但公司目前市占率仅为0.9%。

公开资料显示,保利物业2016-2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%,但各自年份对应的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。而在净利润这一指标上,对比业内与其排名相近的其他有房企背景的物业公司,碧桂园服务2018年净利润率为19.98%,同期彩生活和雅生活的净利率分别为14.34%、25.36%。

并且,尽管保利物业背靠央企大树,且规模优势凸显,但就种种迹象来看,保利物业的业务仍主要依赖销售确定、项目储备充分的母公司保利发展的增长。

此外,保利物业的毛利率水平在业内同规模或营收的物业公司阵营中也偏低:保利物业2018年的毛利率为20.1%,同期碧桂园物业、彩生活及中海物业的销售毛利率依次为37.7%、35.5%、20.43%。

目前,保利物业共有三个业务条线,分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务,其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。招股书显示,保利物业2019年前4月物业管理业务收入占总营收的比例超七成。

物业产业中长期前景肯定没有问题,但短期内还是面临着盈利来源相对单一的问题,主要依靠物业管理费来运营,增值服务是有,但发展还跟不上,未来还需要培育更多的利润增长点。同策研究机构总监张宏伟分析称,保利物业当前较低的利润率水平,一定程度上受到了地产近几年快速扩张发展的影响。张宏伟认为,一般企业在上市后会在降低成本上有所动作,比如优化企业管理系统、优化内部人员配置等,这些举措都可以增加转移成本,增加收入。

而其管理的物业主要由保利发展控股集团(包括其合营企业及联营企业)开发,其余则由其他物业开发商开发或自若干公共及其他物业的业主取得。2016年-2018年,由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

据悉,目前保利物业共有三个业务条线,分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务,其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。据招股书,保利物业2019年前4个月物业管理业务收入占总营收的比例超七成。

不过,保利物业也意识到,过于依赖母公司的物业管理业务,不是一件好事,它正试图慢慢减少对母公司的依赖。尽管此前,保利物业在回答媒体“募资后如何扩展规模”时称,公司正处于上市前的静默期,部分问题不方便进行回应。

不过,在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,港股上市之于保利物业盈利能力改善作用有限。

但从招股书显示,保利物业保持对外拓项目。招股书中提到,截至2019年4月30日保利物业所管面积约1.11亿平方米来自保利集团,另有约0.87亿平方米来自外拓项目,两者分别占总在管面积比例为56.2%和43.8%。

2018年7.9%的净利润率说明运营效率不高,既然运营效率不高,就只能拼杠杆率和债务成本低了。黄立冲认为。

除拓展其它业务外,中国网地产还发现,保利物业还试图革命原有的服务模式。在“共建共治共享”理念,“公共服务职能”日益清晰的定位之下,保利物业与政府达成合作,在不同业态中游针走线,比如住宅、写字楼、学校、医院、景区、城镇等。

11月22日,在2019中国镇长论坛上,保利物业还与来自上海宝山、唐山、大连、西安、菏泽等8家城投、文投单位签署战略服务协议。保利物业总经理吴兰玉表示,保利公共服务将助力政府探索社会治理新模式,促进城乡和谐发展,不仅旨在“革命”服务模式,还将链接保利整体资源。

盈利能力偏弱拖后腿利润率仍面临下降风险

保利物业试图革命服务模式背后,是其持续增长的物业营收。

招股书显示,保利物业2019年前6个月物业管理业务收入占总营收的比例为64.6%。收入方面,2016、2017、2018年度,以及2019年上半年,保利物业的收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元、28.22亿元。

但盈利能力偏弱却显而易见。数据显示,保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。与行业类似规模公司相比,碧桂园服务净利率为19.98%,彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。规模占优势的保利物业,盈利能力却拖了后腿。

招股书中显示,保利物业的员工成本居各项成本之首,且总体呈上升趋势。除去人工本外,分包成本增加也是使得利润率下降的因素。保利物业表示,公司面临各方成本上行压力,包括但不限于:最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。

“倘按包干制履行物业管理服务时未能控制成本,我们可能会遭受亏损,且我们的利润率可能会下降。”保利物业称。

并且,物业管理集中度虽然持续提升,但竞争也相当激烈。截止目前,香港上市的物业管理公司数量已达17家,仅18年及19年两年时间里,就增加了11家(截至2019年11月21日)。2019年,拟上市的物业公司高达9家。

在分拆上市后的物业公司表现都算不错的情况下,如何在厮杀之中维系自身的优势,调整和弥补自己的不足,提高市占率、成功减少对母公司的依赖等,显然保利物业不能只是岁月静好、大树好乘凉了,也不仅仅只是“革命服务模式”那般简单了。

除此之外,还需要警惕的是,“上市势必倒逼集团迅速做大规模,提升利润,控制成本,把企业拉入拼速度拼规模的竞争中来,很容易忽视服务质量问题,这将会对企业形象和品牌造成冲击”,恒泰集团旗下物业集团总经理刘俊认为。

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