洛杉矶加大安德森经济预测中心(UCLA Anderson
Forecast)5日发布6月份预测,经济学家薛曼(David
Shulman)对未来房市发展的预测指出,四大主要商业用房(commercial-use)未来的发展将有天壤之别,其中公寓和工业用房将有不错的涨势,办公用和零售用房情势惨澹。薛曼在报告中提及,近年来人们喜欢晚婚,晚要孩子,使得喜欢住在都市的住户越来越多。再加上都市区就业率上涨,导致公寓住房空置率下降及租金上涨。公寓类住房空置率为近年来较低水平,为4.8%,这也是房租上涨的一个重要原因。有需求就有市场,近年来和未来几年多单位住宅(multifamily
units)将会增多。2018年新建该类住房有37万5000户,2019至2021年的三年间,这项数字预测分别为35万5000户,34万5000户和40万户。虽然美国整体就业率开始出现下降,但是房屋所有权率(home
ownership
rate)上升,公寓类住房的建设很火热,其中道理很简单。薛曼解释,对投资者来说,虽然投资公寓回报率很低,为4%到5%,但是相比收益更低(low-yielding)的国库券(treasury
bonds),投资公寓相对更划算。对然公寓的增长会缓解高昂的租金,但因为目前租金的上涨速度超过薪水涨幅,全国爆发了在都市区要求更多廉价住房的抗议活动。各级政府开始采取「控制租金」的政策。但是薛曼认为,控制租金的政策只能使公寓房源更少。另一个增长迅速的商业用房领域为工业类(industrial)。随着电子商务(e-commerce)兴起,对工业类用房的需求量上升,主要表现在新建楼数量和租金的提升上。例如,公寓类住房租金在2014年以来每年涨幅约为3%至4%,然而工业类用房租金自2017年第一季度开始,每年涨幅是公寓住房的两倍,在6%至8%。公寓类用房市场看好的一个主因,是对近郊工业用房需求的增加,在抢手的区域,租金可以达到每平方尺24美元以上,是全国平均租金的两至三倍。薛曼认为,主要是商家为了节省运费。但是等到2020年经济衰退时,工业用房的热度会消退。相比以上两种较为火爆的商业类用房,办公用房和零售用房市场显得惨澹。在办公类用房方面,调查显示每个员工平均办公面积由200至250平方尺降低为150平方尺。另一个主因是共同办公空间租用业(co-working
tenants)兴起。根据调查,2017年6月至2018年12月间,共同办公空间租用占了所有办公租用业的三分之一。共同办公空间租用,指的是租赁公司如Wework和Regus从传统出租方拿来出租权,再将办公空间以更灵活或以短期租赁方式租给其他公司。零售实体店的房市也会更加惨澹。薛曼说,这与「隔天送达」趋势有关,尤其是亚马逊将原来的「两天送达」变为「隔天送达」,使实体店经营越来越困难。目前,电子商务占了市场份额的17%。自1999年以来的商务增长量中,电子商务占了34%,尤其是截至2018年底前的五年内,这一数字为47%。与此同时,今年一年时间就有5994间实体店关闭,截至2026年,将会另有7万5000家实体店关闭。关注“新海外”
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除了未经相关部门批准擅自建设的违法建筑、经鉴定为危险的,擅自改变房屋结构、管理规约或业主大会决定明确禁止的建筑,校舍、酒店式公寓、农村宅基地上的房屋等建筑物,将均可作为市场主体工商注册登记的住所或经营场所了。

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我市放宽市场主体住所登记条件,拓展创业空间

2019年中山市房屋租金调查报告出炉!

苏州装修网了解,除了未经相关部门批准擅自建设的违法建筑、经鉴定为危险的,擅自改变房屋结构、管理规约或业主大会决定明确禁止的建筑,校舍、酒店式公寓、农村宅基地上的房屋等建筑物,将均可作为市场主体工商注册登记的住所或经营场所了。近日,由市工商部门起草,经市政府相关会议通过的《关于放宽市场主体住所登记条件实施意见》出台,以进一步深化商事制度改革,提升注册便利化,方便大众在家创业。

今年,市住建局房屋租赁事务中心对全市25个区镇开展了2019年房屋租金参考价调查工作,对比佛山、江门、珠海等几个周边城市,中山房地产租赁市场情况如何?一起来关注!

据苏州市工商局相关部门负责人介绍,这个“意见”将使一些从事不需要实体店铺行业经营的企业大幅得益。根据该“意见”确定的具体操作办法将于近期出台,届时,市民可登录苏州市工商局或当地市场监管部门网站或注册窗口咨询了解。

本次租金调查评估基准日为2019年7月1日,基本覆盖了全市的主要商业街道、住宅小区、办公楼和工业厂房等。

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从租金类型来看

五类建筑物可作为企业住所登记

住宅楼梯房

●第一类是工业厂房、仓储建筑、商业用房、人防工程、住宅小区业主共有部分等非居住类建筑

租金分布在10-20元/平方米/月之间,楼梯房均价约15元/平方米/月,比2018年上升约0.1元/平方米/月。

●第二类是校舍、酒店式公寓

住宅电梯房

●第三类是城镇住宅

租金分布在13-50元/平方米/月之间,电梯房均价约23.3元/平方米/月,比2018年上涨0.3元/平方米/月。

●第四类是城镇独立住宅,即独门独户的住宅

商业用房

●第五类是农村宅基地上的房屋。其中,城镇住宅、城镇独立住宅、农村宅基地上的房屋作为企业住所登记为首次放开

租金在20-200元/平方米/月之间,均价约46.4元/平方米/月,比2018年上涨1.4元/平方米/月。

住宅里办企业并不改变房屋性质

办公用房

自上世纪末至今,为满足我市实施多轮民营经济腾飞战略的需要,市各级工商部门不断在法律框架下创新企业登记流程,提升申请人便利度,放宽放低市场主体准入“门槛”,以让每个与苏州发展需要相符合的项目尽早尽快落地。2014年,国务院启动商事制度改革后,更是迅速贯彻落实,从“三证合一”到“一照一码”、全程电子化登记等,每项措施按时落实到位。至今,全市市场主体已经超过100万户,数量居江苏省地级市首位。此次出台这一“意见”,是一些因受创业场地资源制约的投资者的利好。

租金在20-80元/平方米/月之间,均价约47.8元/平方米/月,其中,2019年城区办公用房租金与2018年相比,升幅为0.8元/平方米/月。

近年来,苏州市民发展经济的意识日益强烈,对住房的要求已不再是简单的“有房可居”,还喜欢把住房改造成经营场所。以往,我国工商登记上对“住用商”设立的门槛较高,不仅要符合各项法律规定,还需征得有利害关系的业主和邻居的同意。2010年7月江苏省实施的城乡规划条例规定,凡是住宅性质的建筑,不得作为企业住所、经营场所登记。此次出台的“意见”,对在以下五类建筑物中创业的人,放低了门槛,规定可作为住所登记。

工业用房

第一类是工业厂房、仓储建筑、商业用房、人防工程、住宅小区业主共有部分等非居住类建筑;第二类是校舍、酒店式公寓;第三类是城镇住宅;第四类是城镇独立住宅,即独门独户的住宅;第五类是农村宅基地上的房屋。其中,城镇住宅、城镇独立住宅、农村宅基地上的房屋,为首次放开。

租金分布在8-13.5元/平方米/月之间,均价约10.25元/平方米/月,与2018年相比,上涨0.02元/平方米/月。

在放开的同时,“意见”对在城镇住宅和城镇独立住宅、农村宅基地房屋里经营的行业和设立条件进行了规定。如在城镇住宅内开设的项目只能从事10种行业,分别为软件开发、信息系统集成服务;数据处理、集成电路设计;文化创意、翻译;工业、时装设计,电子商务、无实体店的网络交易服务;咨询策划、代理;股权投资;提供上门服务的家庭服务,和个体出租车客运。在农村宅基地房屋内从事经营的项目,不得违反住所禁设区域清单规定。

从区域来看

在城镇住宅,包括独立住宅和非独立住宅里设立项目前,均须经有利害关系的业主同意。苏州市工商局相关负责人解释说,住宅商用有利于提高住宅用房的利用率,但弊端也明显,会增加小区人流量、带来一定的安全隐患等,提出这一要求,是为了最大限度地减少项目经营者对周边居民的干扰。

城区:住宅楼梯房、电梯房东区最高

此外,“意见”还规定,在住宅类建筑和其他非商用建筑内申办的企业,营业执照将不作为改变房屋使用性质的凭证,也就是说,在住宅里办了企业,并不意味着改变了房屋性质,并不意味着住宅就变成了商业用房。

镇区:住宅楼梯房坦洲最高、电梯房古镇最高

允许“一址多照”和“一照多址”

城区租金平均水平较高,城区住宅楼梯房平均租金最高的是东区,最低的是南区,电梯房平均租金最高为东区,最低为南区。中山市城区各区域住宅平均租金差异不大,东区、西区和石岐区偏高一点,这与区域生活配套设施较完善,交通便捷度高等因素有关。

根据原来的工商登记要求,虽然也允许一照多址现象,但要求两家企业之间必须进行物理隔断。此次出台的“意见”放宽了条件,规定只要在企业孵化器、创客空间、写字楼等区域内集群办公的申请人,一个工位,也就是一张桌子,就可作为一个企业住所登记了。

其他21个镇区中,住宅楼梯房平均租金最高的是坦洲镇,最低的是翠亨新区。而电梯房则是最高是古镇镇,2017至2018年两年期间,受深中通道和粤港澳大湾区利好因素影响,中山市总体的住宅租金开始有比较明显的上调。2019年住宅租金上升幅度逐渐平稳。

原来对企业登记时的住所要求,是必须法律文书送达的地方,如果企业要到另一个地方办公或经营,则要求设立分支机构,只允许“一照一址”。

城区:中心区域商业用房租金较高

但此次“意见”对这一条件进行了修改,规定:只要从事的行业是电子商务、软件信息开发、研究和实验发展;科技推广和应用服务、文艺创作,同时,住所与实际经营场所在同一个登记机关管辖区内,允许住所与实际经营场所分离,允许“一照多址”。企业只要在设立章程中写明,并向当地工商登记机关报告即可。

镇区:古镇商业用房租金最高

提交住所证明不需要房产证了

城区中,南区区域商业租金水平相比石岐区、东区、西区都比较低。镇区中,古镇镇商业平均租金最高,火炬开发区、沙溪镇、东升镇次之。石岐区作为老城区,商业繁荣程度最高,交通等配套设施完备,大信商圈辐射范围较大,商业氛围带动作用明显,东区随着商业综合体成型,写字楼林立,人流量增多,中心区域商业氛围愈发浓厚,商业平均租金最高。

以往企业申请设立提交的住所登记材料中,使用自有房屋的需提交不动产权证或房屋产权证;租用他人房屋的,除提交房屋租赁协议外,还需提交房屋所有人的产权证明。如今,手续更简便了。使用自有房屋,没有产权证的,申请人只要提交相关说明即可;租用他人房屋的,只要提交租赁协议即可;在产业园、科技园等载体中创业的,只要提交住所相关信息材料。

其他21个镇区中,商业平均租金最高的是古镇镇,商业租金与西区相近,最低的是翠亨新区。古镇镇个体、私营经济比较活跃,占全镇经济总量的95%以上,特别是灯饰灯具销售畅旺,形成多个灯饰灯具商业街与多个零件集散市场,其集聚优势使古镇镇商业用房租金保持高企,其影响甚至扩展到横栏镇,高昂的租金使部分灯具企业迁移到租金较低的横栏镇,推动了房地产租金的明显升高。但近年来灯饰灯具行业竞争激烈,商业租金有所波动。

办公用房:各区发展不均衡,呈区域集中现象

城区中,东区作为中山市行政中心,商业配套完善,新兴写字楼较多,办公用房租金最高,已超过50元/平方米/月;石岐区作为老城区,虽然地处城区中心区域,商业繁荣程度高,但交通配套更新尚未完成,区内建筑相对老旧,租金低于东区;西区是城区客流、物流集中区域,办公用房租金与石岐区相近;目前南区虽然发展势头迅猛,但由于人口依然不密集,经济发展形态北重南轻较为明显,办公平均租金排在城区最末。

中山市镇区办公用途房地产发展不集中,只有火炬开发区、小榄镇、沙溪镇有多处写字楼。火炬开发区、小榄镇和沙溪镇办公平均租金超过40元/平方米/月。其余镇区只有零星写字楼,如沙溪镇、民众镇、阜沙镇和五桂山街道,且办公用房价格水平差距较为明显。

工业用房:西部和北部租金相对较高

中山市镇区工业用房发展较为均衡,工业平均租金中,西部和北部镇区相对较高,高于全市平均租金水平。

总体来看

中山市住宅楼梯房租金平均水平约15元/平方米/月,电梯房租金平均水平约23.3元/平方米/月,商业平均租金约46.4元/平方米/月,办公平均租金约47.8元/平方米/月,工业平均租金约10.25元/平方米/月。

城区住宅、商业的平均租金明显高于其他区域。西部区域商业平均租金都较其他区域高,其次是中心区域、北部区域和南部区域,最低的是东部区域。工业平均租金西部和北部较高,其他区域差异不大。

与周边城市对比

据调查,珠海市未发布房屋租金参考价,无法进行数据比对。我们通过对比中山市与佛山市各区、江门市区的房屋租赁价格发现,中山市住宅、商业、办公、工业用房等各类用途用房租金价格水平均处于中等水平。

在粤港澳大湾区的大背景下,中山市住房租赁产业还未形成完善的体系,我们需要借鉴国内外住房租赁产业发展中好的做法和经验,突出政府主导,搭建安全开放的房屋租赁服务平台,培育和发展房屋租赁市场,满足新时代居民对房屋的多层次需要,提升中山市住房租赁产业发展质量,加快中山经济转型升级,推进粤港澳大湾区建设。

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