WeWork发布了备受期待的IPO招股说明书,显示今年上半年亏损9亿元。市场普遍预期更名为We
Company的WeWork会在下个月上市。最近,该公司最大的股东软银(SoftBank)在1月再投资20亿元,使其估值达470亿元。在提交的文件中,该公司上半年营收为15.4亿元,净亏损超过9亿元。相比之下,今年上市的另一家科技巨头Uber第二季则亏损50亿元,主要是由于IPO的股票分红。WeWork还报告说,截至6月30日,它拥有52.7万名会员,比去年增加90%以上。它将以「WE」为代码进行交易。J.P.摩根大通和高盛是IPO的主要承销商。向新创企业、自由工作者和企业出租共同工作空间的WeWork,在一些最昂贵的市场中将现金投入房产,并随着公司和个人支付租金或会员费而赚回资金。该公司报告中也透露目前长期租约金额达179亿元。根据招股说明书,截至6月30日,未按会计目的折算,未来的租约金额为472亿元。根据招股说明书,美国初始租赁期的平均长度为15年。WeWork拥有528个地点,比2019年第一季末的485个增加,并表示计划再开设169个新地点。该公司表示,其50%的会员来自美国以外,占其会员数量40%的企业客户是成长最快的会员类型。该公司在文件中表示,「自成立以来,我们已经有了很大的发展,」「自2014年以来,我们的会员基数每年都成长100%以上。我们花了7年多的时间实现10亿元的营运收入,但接下来只花了一年就达到20亿元的门槛,另外6个月就达到30亿元。」该公司还在文件中证实,它计划举债高达60亿元,预计将在IPO时结束。根据招股说明书,WeWork的最大股东是WE
Holdings公司以及实体企业Benchmark、J.P.摩根和软银。WE
Holdings公司由WeWork CEO纽曼(Adam
Neumann)执掌。根据招股说明书,在2019年的前六个月,WeWork的营收有56%来自美国,其余来自国际。We
Company于4月以保密方式申请IPO。该文件不包括财务细节,但在5月的第一季业务更新中,该公司表示营收增加了一倍多,达到7亿2830亿元,得益于国际市场的扩张和会员数量的增加。关注“新海外”
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亚当·诺依曼原本有望成为世界上最富有的企业家之一,至少在一周以前是这样的。

撰文 | 江珊 来源 | 选址960 本文1492字,阅读约需4分钟
「我们正在改变全球人们的工作方式,在这个过程中,我们颠覆了世界上最大的资产类别——房地产。」
当地时间8月14日, 共享办公鼻祖We…

在过去的两周时间,WeWork的高管们纷纷变身空中飞人,他们从一个城市飞到另一个城市,试图让越来越多持怀疑态度的投资者转变观念。

新普京手机电子网站,撰文 | 江珊 来源 | 选址960 本文1492字,阅读约需4分钟
「我们正在改变全球人们的工作方式,在这个过程中,我们颠覆了世界上最大的资产类别——房地产。」
当地时间8月14日, 共享办公鼻祖WeWork公布招股书,WeWork控股公司The We
Company预计最快9月挂牌,代码「WE」。 由于WeWork
在最近一轮私募融资中估值达470
亿美元,这使WeWork有望成为Uber之后的今年美股的第二大IPO 。
这份长近400页的招股书全面披露了WeWork的经营情况,选址960选取部分核心数据,管窥其中国学徒的未来。
会员 | 连年翻番 WeWork分布在111个城市共有
528个空间,会员人数52.7万人;2016年-2018年是WeWork的迅猛扩张期,会员数每年翻一番,目前超过50%的会员分布在美国以外。
收入 | 连年翻番
WeWork上半年收入15亿美元,2016-2018年的营收逐年为4.36亿美元、8.86亿美元、18.2亿美元,WeWork收入保持着每年100%以上的增长速度。
亏损 | 连年翻番
今年上半年WeWork净亏损9亿美元,2016-2018年的净亏损逐年为4.3亿美元、9.33亿美元、19.27亿美元,4年累计亏损超40亿美元。但WeWork认为,其当下的亏损无需担心,因为它们代表着对基础设施的投资,这些投资将在长期内带来巨大回报。
现金 | 够烧1年
WeWork账上有25亿美元现金,如果以上半年亏损9亿美元简单折算全年亏损20亿美元,则25亿美元现金够烧满1年,这意味着未能盈利的WeWork将继续依赖融资。
融资 | 70亿美元
自2011年诞生以来,WeWork已募资120亿美元,其中大多数来自软银,2019年之前,软银共向WeWork投资了80亿美元。WeWork的母公司「The
We
Company」计划通过本次IPO股权融资10亿美元,本次IPO承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行;与此同时,WeWork还将通过信贷借款等债权方式融资60亿美元,合计计划融资70亿美元。
客群 | 40%是大公司
WeWork创立之初瞄准的是自由职业者、创业公司和小企业,但发展至今,38%的会员来自全球财富500强企业;40%的会员是员工人数超过500人的企业会员;之后,WeWork也将重点拓展这类企业会员。

当该公司的湾流G-6上周二晚间在纽约郊外降落时,WeWork的联合创始人兼“推销员”亚当·诺依曼依然雄心万丈。他似乎没有想到,自己身上的亿万财富虽然仍然令人羡慕,但已经开始迅速滑落。

WeWork会员构成

随着WeWork的估值暴跌,人们越来越担心这家酷炫的办公室共享企业,究竟何时、如何甚至是否应该上市,这里面包括WeWork自己的投资人、承销商都在不安和彷徨。而它所面临的问题,也是如今所有快速增长、拼命烧钱的独角兽们共同的难题。

招租 | 3成满租
WeWork将一个空间分成5个阶段:选址、签约、装修、招商和运行。一个空间的入驻率在18个月后稳定在89%左右,达到运行状态需要24个月,WeWork将已经开业超过24个月的门店定义为成熟门店,目前其30%的门店是成熟门店,剩余70%的开业时间都在24个月以内。

估值暴跌的背后

价格 | 节省57%
WeWork美国固定工位的价格约为每月500美元至600美元,专属办公室的价格为每月1000美元左右。传统企业租赁办公空间,为每个员工付出的成本是每年1.7万美元,WeWork则能够把成本降低到7304美元。

8月14日首次提交了S-1之后,媒体预测WeWork计划在9月底上市。

员工办公成本显著降低

当时根据该公司设定的IPO价格区间,外界推测估值将会降至200亿美元以下,这与上一轮融资时的估值470亿美元悬殊很大。

付租 | 427亿美元
WeWork从房东手里批下空间再零售给终端用户,和房东签署的租约多为长期租约,且大部分不包含提前终止条款,其美国租约的初始期限约为15年,未来租赁支付义务达472亿美元。
科技 | 1000+码农
WeWork强调,自己不是一家简单的二房东。WeWork拥有大约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家,致力于对运营业务的复杂系统进行构建、集成和自动化。另外,WeWork完成了17项收购,包括收购在线活动组织网站Meetup,今年收购的6家公司多为软件或者互联网公司。
模式 | 空间即服务
WeWork强调,WeWork的会员模式正在改变个人和组织消费商业房地产的方式,其全球平台是一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作、生活和成长。WeWork已经开始构建一系列We
Company产品,并开发第三方合作伙伴网络以满足会员的需求。
未来,WeWork将在现有城市大力扩张,并在另外169个城市开展业务,估计潜在会员总数约为2.55亿人。
2010年,Adam Neumann和Miguel
McKelvey在纽约创立了WeWork。2014年其WeWork自伦敦开始向海外扩张,并于2016年在上海开设了办公空间。目前,中国亦有优客工场、星库空间、氪空间等共享办公参与者。其中,优客工场传出消息,预计将2020年在美国进行
IPO,募资至多2亿美元。
面对这种高成长、高亏损的共享经济龙头,资本市场会继续买单么?

不过,媒体似乎还在继续爆料。三天前的消息是,WeWork最大股东日本软银集团提出公司暂停上市的要求,因为主要的投资机构对购买股票的兴趣都明显降低,甚至估值有可能将下跌至100亿美元。随后,软银集团宣布计划在WeWork下个月的IPO时至少认购7.5亿美元股份,即认购WeWork发行的25%或更多股份。

END

但是按照这个数字来计算,WeWork能筹集的资金应该超过30亿美元,但是估值基本上也就在150亿~200亿美元之间。

对于软银而言,自己投的企业,含着泪自己也要跟下去。

估值暴跌的背后,是投资者和公众对WeWork的治理能力以及巨额亏损状况的担忧。WeWork的困境显示出投资人的态度:这家年轻企业具有的价值,与其在股市中实际获取的价格之间存在巨大差距。

据部分媒体引用消息人士的说法,过去几天,WeWork一直在商议改变公司治理的措施。

随着空气中的紧张气氛加剧,WeWork原本计划于周四在纽约总部举行的全体员工大会被取消。知情人士透露,高管们因为意见冲突,最终取消了这次会议。

有知情人士表示,其首席财务顾问——摩根大通(JPMorgan
Chase&Co)和高盛集团(Goldman Sachs Group
Inc.)都担心进行首次公开募股可能使公司价值低于150亿美元。关于会议的议题,所有参与者被要求不能公开,因为会谈内容是保密的。

这次会议的议题,或许正是投资者要求通过公司治理改革使得IPO更适合潜在投资者。而焦点,自然落在了亚当·诺依曼身上。

在外界看来,WeWork的任何决定最终都只能取决于诺依曼,他通过公司的B类、C类股份控制了投票权,并且是IPO的坚定支持者。

随着IPO招股书的信息披露,一些问题陆续被披露出来。诺依曼因为使用公司名义进行贷款,并将资金购买的房产租给了自己的企业,另外其在IPO之前出售大量股权,家庭成员在公司任重要职务等都受到了批评。根据招股说明书,该公司在诺依曼拥有的四座建筑物中租用了办公空间,他在获得股份的当天签署了三份相关租约。

这些披露的信息,以及该公司近年来面临的数十亿美元亏损,增加了投资者的不安,很多投资者已经因为Uber等硅谷宠儿的股价低迷而受挫。

调整模式,抢滩IPO

外界聚焦的问题,一是WeWork漫无止境的巨亏,二是诺依曼及家人在公司董事会掌控力过大。

The We
Company向证券交易委员会提交的S-1修正文件中,可以看到2018年头6个月的公司营收为7.74亿美元,亏损6.78亿美元。而2019年同期,该公司的营收为15亿美元,业务亏损为14亿美元。

理论上The We
Company可以获得盈利,但是将办公空间的收入和运营费用进行了比较之后,这种商业模式在经济衰退时会发生什么样的变化无疑最令人担忧。The
We
Company是否能实现现金流正向增长,他们能否在经济衰退之前稳定下来,又是否会在经济衰退期遭遇打击,从而破坏他们的商业模式?这些都是难以预料的。

显然,诺依曼最后做出了让步。在一天前披露的最新修正案中,相关公司治理的调整悉数呈现:诺依曼的妻子丽贝卡将不再担任继任委员会三名成员之一,也就是说如果诺依曼去世、丧失行为能力或被免职,董事会成员将决定新的继任者人选;另外诺依曼的股票权从每股20票降至10票,他还承诺在上市后一年内不出售股票,并且同意在IPO后的两年每年出售不超过10%的股份。

这些举措,都是对应于他用公司名义去贷款购房,再转租给公司获得收益,以及出售we商标给自己的公司获得590万美元等让外界“疑虑”的行为。据悉诺依曼也承诺会退还这些交易的收益,包括那590万元商标转让费。

目前,WeWork也在积极向外界展示自己努力扩大业务规模,并确保更稳定收入的思路。投资银行董事长兼联合创始人詹姆斯·卡塞尔表示:“根据他们在声明中披露的信息,这家公司现在可能需要在五年内筹集更多资金。他们的商业模式是锁定这些10、15、20年的建筑租约。”这样做可以让公司在一段时间内分摊建设合作空间的费用,从而使费用可以更好分摊及管理。但这种持续的扩张,也意味着对现金海量而持续的需求。

有分析人士指出,实际上The We
Company的现金流可能不足以支撑那么长时间。在2019年前半年,该公司的净现金流正增长8.447亿美元,但这只是因为它从融资中获得了34亿美元的现金。

如果没有新的注资或募资,该公司的现金缺口将会超过25亿美元。截至2019年6月30日,其现金和现金等价物略低于25亿美元。换句话说,如果没有海量规模的资金注入,The
We Company就会失去大量资金储备,甚至可能失去部分业务。

The We
Company在新场所和地区的营销、间接费用及资本支出花费了很多,它没有足够的运营利润来支付“账单”,也就是应付账款。为了保持目前的发展趋势,这家公司必须有足够的额外资金来度过接下来的几年,直到商业形势的好转。

这,也就是诺依曼不惜流血上市的唯一原因。

各方博弈,前途未卜

IPO显然是最佳选择,即便是在该公司最新的120~150美元估值的最新状况下。此外,彭博社报道称,该公司还从一些银行获得了60亿美元的信贷额度,但前提是IPO必须成功。有报道称,为了让这笔交易更受欢迎,诺依曼和投行至少有过两次估值下调的讨论,会将IPO规模降至原来的三分之一。

据彭博社报道,如果The We
Company坚持继续进行IPO,其主要投资者软银将不得不减记其40亿美元的投资价值,也就是说,软银愿景基金将会亏损50亿美元。

目前,软银控制着The We Company的亚洲业务。软银一直是The We
Company最大的支持者,为这家不断膨胀的初创公司投入了100多亿美元,但是这一举动已引起越来越多的质疑。

现在,市场对The We
Company的IPO的冷淡反应,使这两家公司的关系面临考验。软银在提出希望The We
Company搁置IPO计划遭拒后,目前表示至少在IPO时认购7.5亿美元股份,这一举措还是为了提振WeWork的IPO景气。

实际上,孙正义在投资Uber、滴滴出行之后,一直遭遇IPO后投资亏损的窘境,这一次The
We
Company的IPO显然也没有带来好的消息。目前这家日本企业集团正试图为第二远景基金筹集1080亿美元资金,如果该公司最初1000亿美元远景基金因在The
We Company上的投资表现不佳而受损,它将很难吸引主要投资者。

种种纷扰加身,难怪最近外媒都开始预测,今年2月份在软银公司第三季度财务决算发表会上提出在69岁选择退休的孙正义,应该在近期为软银选择一位什么样的继任者。

尽管The We
Company的IPO从技术层面而言可以在没有软银批准的情况下进行,毕竟CEO亚当·诺依曼目前拥有董事会多数投票权,不过软银仍手握足以颠覆这一局面的巨大筹码。

软银除了持有The We Company
29%的股份和董事会的一名成员外,在后者提交IPO文件时也显示,软银仍将为其增长计划提供急需的资金。另一个关键是,The
We Company
16亿美元的亚洲业务,软银在其中发挥了关键作用,并在中国、日本和太平洋地区建立了众多合资企业。

总而言之,在近日提交了一系列“整改”方案后,The We
Company可能不会成为2019年最大的IPO项目,但它有可能会是最荒谬的,也是最危险的一个。

至少,Uber和最近其他大型企业的IPO,为自身的商业模式提供了一些合理的创新,即使他们的估值过高。而The
We
Company仅仅是复制了一种旧的商业模式,即办公室租赁。这种“光环”在经济不景气的时期,已经褪去所有鲜亮的外衣。

即使WeWork使用了一些科技新名词,使得公司估值超过其最接近的竞争对手10倍,但是这家企业仍在消耗大量现金,而且在经济衰退中带来巨大的风险已经显露无疑。

现在的局面对The We
Company提出了艰巨的挑战:他们还能做些什么来筹集公司所需要的资金?

一种方法是改变商业模式,停止当前的增长动力。这样,他们就有能力进行现有业务的规划,看看自己需要做些什么,才能使现有业务的现金流实现正向和盈利;另一种可能性是向债务市场出售债券,这可能难度更大。

彭博社的数据显示,自该公司发布IPO申请以来,该公司在2018年发行的一份债券交易价格只比面值高出几个百分点。“这意味着,作为一家私人公司,他们将无法轻松地或以比较划算的方式借到钱。”私人市场投资银行风景顾问公司的首席执行官巴雷特·科恩表示。

究竟是共享办公行业不行了,还是WeWork自己不行了?这是个需要所有参与者仔细思考的问题。以WeWork的商业模式来看,任何财团也不可能向这个无底洞一样的生意不断投入资金。IPO,即便是流血也要尽快IPO。对于The
We Company来说,这是唯一的选择,至于投资者是否会愿意买单则是另一回事了。

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