好不容易存了一笔钱,下定决心要买房子,想找家银行贷款,却发现每家银行推出的贷款条件都不一样,有些最高可贷85成,有些却只有8成,利率也介于1.6%~1.7%上下,最长贷款年期也有20年、30年和40年之分,面对玲瑯满目的贷款方案,游客到底该如何选择?观察今年来的中国台湾房贷市场,根据新统计,今〈2019〉年第1季,五大银行〈详备注〉合计新增1305亿元的房贷,创2012以来同期新高;另3月五大银行平均房贷利率为1.627%,也落至三个月新低。备注:台湾银行、土地银行、合作金库、华南银行与第一银行等五大银行房贷市占率约四成,其房贷相关数据的增减,被视为房市景气风向球。「高房价、贷款金额增加,是今年来新增房贷金额创高的原因,至于房贷利率持续走低,主要是银行资金宽松,再加上优质客户方案,使得整体房贷利率呈现下滑趋势,」住商机构不动产企划研究室经理徐佳馨表示。然而,要留意的是,房贷利率虽然是各银行方案中可比较的一环,但徐佳馨仍建议想买房的游客,千万不要别傻傻只看利率,还要留意可贷款成数、利率计算方式以及手续费等相关费用的差异。银行低房贷利率方案小心「分段式」陷阱市面上常见的房贷类型,包括指数型、固定型房贷等。徐佳馨说,目前几乎所有的房贷都是「指数型」的房贷。所谓指数型房贷,会先订定「指标利率」,做为调整房贷利率的标准,然后再视申贷人的个别条件、信用评分制定加减码。一般银行的指标利率,会以中华邮政或是国内公股行库「一年期定期储蓄存款利率〈简称定储利率指数〉」平均值为基准。因此,指数型房贷利率计算方式,为该银行的定储利率指数加上加码利率。由于指标利率可视市场利率变动而机动调整,较能够合理贴近市场的利率。此外,利率结构又可分为一段式或是分段式。其中一段式指的是指标利率,搭配一段式的加码利率计息,通常会搭配「指数型房贷」;分段式则是指标利率搭配两段或三段加码利率计息,若是两段式,第一段通常为前2年,第二段为第3年起。例如青年安心成家贷款的二段式利率方案,前两年利率1.44%,优于市场水准,但第三年起则调高至1.74%计息。要提醒的是,部分主打低利率房贷的方案,若是分段式的话,可能仅为前两年为优惠低利率,而通常前两年的利率,会低于市场上一段式房贷的利率。不过从第三年起,就需要支付较高的本息负担,所以一般而言,多段式合计下来的利率,可能还多于一段式的利率。「最高可贷款成数8成」实际恐没你想的乐观!可留意的是,有银行内部透露,虽然市面上银行的房贷方案,最高可贷款成数普遍落在8成至85成,但实际上,一般银行平均实际贷款成数,落在6成至7成左右,因为银行会有鉴价的流程,会评估贷款房屋的区域和物件。徐佳馨表示,银行通常会把房贷成数分成A级〈可贷8成〉、B级〈可贷75成〉、C级〈可贷7成〉、D级〈可贷65成〉等4级。如台北市大安、信义等区域为A级;新北市淡水、五股、林口等为B级;八里、莺歌等为C级;金山、乌来、平溪等则为D级等。房贷只考虑到头期款忽略额外的隐形成本很多游客决定买房后,往往只考虑到自备款和房贷,但其实买房还有很多的「隐形成本」,例如中介服务费、契税、印花税、代书费和登记费用等。一般而言,契税为房屋评定价格的6%,印花税为买卖价款总金额的0.1%,而中介服务费上限为房屋总价的6%,其中买方支付1-2%,而代书费平均收费行情约为6千到1万元。因此,若以买1千万的房子,可贷款成数为7成的话,自备款一定要准备高于300万元,徐佳馨建议,若不要装潢的话,代书费、中介费和契税等相关费用加总起来,含头期款准备400万元以内,会比较保险。如何谈到好利率?建议先找这两类银行若想要付少一点头期款,势必要跟银行谈到高一点的贷款成数。徐佳馨说,通常要谈到高贷款成数、较优的房贷利率,除了借款人的本身的条件之外〈例如职业为会计师、律师等〉,贷款标的物的条件也很重要,新房会优于旧房,且好的地段会比不好的地段,较容易取得较低的房贷利率。而她也提供一些小撇步,想要谈到好一点的房贷利率,除了信用正常之外,建议可以从从薪转户、常往来的银行开始谈,和有建立关系的银行开始着手,银行的放款意愿也会比较高。关注“新海外”
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据了解,首套房贷折扣重回厦门市场,购房者月供款可省好几百元。而这究竟是怎么回事呢?首套房贷利率怎能算呢?利率打折,这利息怎么算呢?想在厦门买房的朋友注意了,对此感兴趣的快来了解一下吧,希望今天的分享能帮助您!

首套房贷最低利率上调至8.5折  存量房贷按原合同条款执行  京沪多家银行有关人士28日向中国证券报记者透露,日前各家商业银行接到口头通知,取消对首套住房贷款利率7折优惠,仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%,即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。这意味着,2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。  上述人士表示,以后商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为:首付最低30%,利率为同档期基准利率下浮15%;二套住房为首付最低50%,利率执行同档期基准利率的1.1倍,禁止对第三套及以上住房提供贷款。对于存量房贷政策,监管机构并未作出新的规定,商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。  业内人士算了一笔账,30年期100万贷款按揭,执行基准利率为6.14%,利率从7折调整为8.5折后,月供要多交555.31元左右,一年多出6663.72元。  中国证券报记者致电建行房贷客户经理,该人士表示尚未接到总行关于利率调整的通知。她表示,在9月29日有关部门出台“新国五条”对房地产市场进行调控后,总行相应对首套住房按揭成数作了调整,将最低二成首付提高至三成。  “建行现在仍在执行的规定是,如果购房者首次申请商业住房按揭贷款,首付达到3成以上,贷款利率可以执行基准利率下浮20%,如果首付比例达到购房款的40%,可以向房贷部门申请7折利率。”  某银行房贷审批部门人士称,在接到上述口头通知后,银行房贷审批部门已停止了对7折利率审批,现在手中积压的房贷按揭基本按照调整后的8.5折来执行。  银行业人士表示,今年以来银行已经各自执行动态、差别化的个人住房贷款政策,对各自的房贷利率和按揭成数做出自行调整。早在4月23日,中行总行通过网站公布了新的房地产信贷管理措施,在同业率先宣布对房贷利率优惠政策进行调整——将首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。此后部分银行纷纷“跟进”。  分析人士指出,此次房贷利率政策的变化,说明管理层对房地产市场的调控措施不断加码。取消房贷利率7折优惠无疑会加大购房者支出,有利于抑制投机需求、实现银行信贷风险控制的目的,并相应增大银行利润空间。

首套房贷利率折扣重回厦门市场了。记者从市场了解到,已有银行对符合条件的首套房贷给予9.8折的优惠,虽然折扣系数不大,但相对长时间以来的不打折的“基准利率”来说,已是非一般的感觉。想在厦门买房的朋友们赶紧具体了解一下吧。

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利率降价首付不“打折”

首套房贷最低可以9.8折的利率。昨天,记者从厦门交行的两个支行都获得了类似的信息。如果申贷者之前无房贷记录,或者之前的房贷已还清,再申请房贷即可能享受到最低9.8折的利率优惠。

不过,房贷的首付成数则有所区别。交行根据申贷者名下是否无房,是否曾经有过房贷记录来定最低首付成数。比如,名下虽然无房,但却曾经有过贷款记录,最低首付就须是四成。

无论如何,由之前的“不打折”,即最低只能按央行基准利率,变为可以打9.8折,意味着房贷降价了。同样出现降价的是浦发银行。“最低可以是基准利率。”昨天,浦发银行一位工作人员说。而在此前,浦发银行的首套房贷曾要在基准利率的基础上上浮10%。

但对首付成数,浦发银行则也是“认房又认贷”,名下无房产、且没有房贷记录的,最低首付可以是三成,但若是已有一套房子,虽然房贷已还清,但首付也需五成。

其他大型银行的情况类似,享受首套房贷利率的门槛有所降低,但首付成数仍会根据名下房产、贷款记录等因素区别对待。建行一位工作人员说,只要是房贷都已还清,就有可能享受到最低基准利率。但是,若只是名下无房,却曾有过贷款记录,再申贷的首付最低四成,只有无房、无贷款记录的,首付才可以最低三成。

月供款可省好几百

看来,首付成数虽咬着不放松,但房贷价格却有所调整。后续会不会有更大幅度或更多银行跟进降价,有银行人士表示,即使首套出现折扣利率,短期看也不会太大变动,“跟进?有点跟不上了”。

虽说如此,房贷好歹也算是降价了。如果与之前部分首套房贷利率上浮10%相比,如今的9.8折利率,也可为购房者省下一些利息支出。尤其对刚需购房族来说,更是如此。

假设某房贷族贷100万元的商业房贷,按揭30年、采取等额本息还款法。贷款利率若是在基准利率基础上上浮10%,每月按揭款为5609.07元,累计
支付 利息
为1019264.23元;若是利率打9.8折,即年利率4.802%,每月按揭款为5247.86元,累计支付利息为889230.5元,即每月还贷的负担减少了361.21元,利息总额减少了130033.73元。

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