富裕买家正在从美国一些最昂贵的房地产市场中全身而退,表明高房价和经济衰退担忧正在影响经济的一个关键领域。全美最大的上市豪宅建筑商Toll
Brothers
Inc.周二晚间表示,购买协议较上年同期下降3%,降幅超过接受彭博调查的六位分析师预期的下降不到1%。该公司在加州的订单较上年同期下降36%,加州是美国一些最昂贵房产市场的所在地。该数据凸显出一个美国房地产市场正在发生的转变。抵押贷款利率回归低位正在加剧起步房领域的竞争,并推动长期以来价格实惠的城市房价大幅上涨。与此同时,像圣何塞和西雅图这样的昂贵市场,以及Toll建造的豪宅,却出现需求下降。「他们的买家对整体经济的情况更加敏感一些,
」彭博行业研究分析师Drew Reading称。 「他们更加关注股市。 」关注“新海外”
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随着纽约全市的租赁市场持续走强,今年5月皇后区西北部的豪宅租金中值同比飙升16%。图为皇后区长岛市社区。尽管电商巨头亚马逊在今年早些时候突然取消位于纽约长岛市社区的第二总部计划,但难以阻挡皇后区西北部的豪宅租金大幅上涨。根据道格拉斯艾丽曼地产公司本周四发布的一份租赁市场报告,今年5月,皇后区西北部——包含阿斯托利亚(Astoria)和亚马逊原定的新总部所在地长岛市(Long
Island
City)——的豪宅租金中值已飙升至5222美元,较去年同期大涨16%。在此之前,当地的房租水平便高于皇后区其他地段。该公司将豪华物业定义为租金排在市场前10%的房源。在过去的一年里,纽约全市的租赁市场持续走强,促使房东纷纷取消优惠手段,比如减免一个月租金、承担中介费或者给予搬家补贴等。房地产咨询服务公司Miller
Samuel总裁兼该报告作者乔纳森·米勒(Jonathan
Miller)说:“曼哈顿、布鲁克林和皇后区的租房优惠正在减少,其中皇后区的变化最为明显。据统计,本月提供优惠的出租房源所占的市场份额较去年下降近一半。”布鲁克林的情况与皇后区类似,但房租涨幅不及后者。2019年5月,该行政区的豪宅租金中值同比上涨5.5%至每月5803美元。曼哈顿是唯一一个租金未见上涨的行政区。上月,曼哈顿的豪宅租金中值为每月8300美元,与一年前持平。但报告称,曼哈顿高端房源的每平方呎租金较去年略有上涨。动荡的销售市场支撑了民众对大户型、高价位的豪华物业的租赁需求。在不确定时期,潜在买家宁可选择租房,也不愿意购房。道格拉斯艾丽曼地产公司租赁业务执行经理Hal
Gavzie在报告中称,“只要销售市场的不确定性尚未消除,潜在买家就不会盲目出手,这将有助于租赁市场保持活跃。”房地产公司花旗居屋(Citi
Habitats)在本周四发布的另一份报告中列出了5月份全市租金最高的地段。不出所料,苏荷区-翠贝卡(Soho-Tribeca)仍位居榜首,月租金中值高达6150美元;其次是格拉梅西-熨斗区(Gramercy-Flatiron),月租金中值为4950美元。报告显示,登波(DUMBO)是布鲁克林最为昂贵的地段,月租金中位数为5100美元。关注“新海外”
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拉斯维加斯、纳什维尔和阿灵顿这三个城市的高端地产具有投资潜力。对于那些打算投资美国高端房地产的买家而言,近期的股指波动、去年颁布的联邦新税法和普遍降温的豪宅市场等因素令他们犹豫不决,但现在是时候将目光投向拉斯维加斯、纳什维尔和阿灵顿这三个城市。这三个规模稍小的城市通常被划分为“二线城市”,随着豪华物业和超豪华物业的价格走高、销量攀升和成交周期缩短,一跃成为名副其实的高端房地产投资首选目的地。豪宅中介公司Luxury
Portfolio International总裁Stephanie
Anton称,这三个城市均蕴藏着绝佳的投资机会。她对表示,“虽然两年前可能是更好的买入时机,但再等上两年绝对会让您错失良机。”纵观全美各地,豪宅市场的整体表现与上述三个城市截然相反,量价齐跌已然成为主要趋势之一。根据房地产门户网站realtor.com发布的豪宅市场报告,截至今年1月的一年内,全美88个市场的高端住宅价格累计下跌3.6%。与此同时,在该报告所追踪的88个市场中,百万美元及以上的房屋销量较上年同期减少3.3%,创下自2016年7月以来最为缓慢的豪宅销售增幅。尽管如此,专家表示,得益于优惠的税收政策和健康的经济状况(包括众多科技巨头相继入驻),拉斯维加斯、纳什维尔和阿灵顿实现逆势上扬。房地产评估公司Miller
Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan
Miller)说:“从表现突出的城市来看,地方政府一直积极创造良好的营商环境,并将招商引资作为工作的重中之重。”他补充道,“就业和薪酬增长向来是房地产市场的核心驱动力,但这种驱动力的形成不会一蹴而就,一方面需要产业发展与扩张,另一方面需要房屋供应平稳有序。”Anton指出,追求高品质生活的买家群体也是促进市场繁荣的关键因素。如今,远程办公和灵活的岗位设置早已司空见惯,人们可以在他们喜欢的任何地方居住。她说:“这些规模较小的城市正在快速发展并逐渐赢得关注。我认为,它们将保持良好的上升势头,而且前景要比人口迅速流失的成熟型市场更为乐观。”拉斯维加斯根据realtor.com提供的数据,今年3月,拉斯维加斯豪华住宅(售价排在市场前5%的物业)的挂牌价格中值同比上涨8%至115万美元,成交周期较上年同期缩短21天(相当于18%)。相比于表现良好的豪宅市场,超高端物业的销售更加亮眼。数据显示,截至今年1月,拉斯维加斯超豪华住宅(售价排在市场前1%的物业)的入门价格为156万美元,同比飙升44.8%。在3月份,全市超豪华物业的挂牌价格中值高达400万美元,较2018年同期大涨23.1%,成交周期也比上一年缩短31天(相当于21.2%)。总体而言,2018年第四季度,拉斯维加斯百万美元及以上的房屋销售较上年同期增长3.5%。realtor.com经济研究主管哈维尔•维瓦斯(Javier
Vivas)接受采访时称,拉斯维加斯因其他地区的人口迁移受益匪浅。他表示,随着越来越多的居民从税率高昂的富裕湾区迁居拉斯维加斯,当地豪宅市场逐渐升温。众所周知,内华达州免征所得税,而且是全美物业税率最低的几个州之一。维瓦斯说:“很多来自其他高税收地区的购房者一举节省了数万美元乃至数十万美元的税款。”据房地产公司Coldwell
Banker Premier Realty经纪人Diane Varney,该公司开发部门Developer
Services对拉斯维加斯未来的市场需求满怀信心。Varney称,公司在没有签订销售合同的情况下便开工建设高端住宅,因为他们深知在项目竣工前一定会有买主出现。她说:“这或许是最能印证专家提出的市场前景预测的例子,表明外界对当地楼市的未来充满信心。”Varney说:“即使您不打算自住,或者只是出于投资的目的,购房后也可以将其出租,拉斯维加斯的租赁市场正在稳步攀升。”据房地产资讯平台Zillow,今年2月该市的租金水平同比上涨6.4%。阿灵顿根据realtor.com提供的数据,2019年3月,阿灵顿豪华住宅的挂牌价格中值为235万美元,较去年同期激增17.9%,成交周期比上一年缩短42天(相当于29.4%)。至于售价排在市场前1%的超高端物业,挂牌价格中值同比上涨13.8%至330万美元,成交周期足足比一年前减少77天。总体而言,2018年第四季度,阿灵顿百万美元及以上的房屋销售较上年同期飙升29.5%。房地产代理公司Keller
Williams Capital Properties经纪人Jordan
Stuart称,完善的配套设施是阿灵顿大受欢迎的重要原因。Stuart说:“当地拥有师资一流的公立学校,而且靠近联邦政府所在的华盛顿特区,非常适合上班族和公务员。阿灵顿通有地铁,并不依赖汽车,能为通勤者提供更多出行选择。”此外,阿灵顿逐渐感受到“亚马逊效应”带来的提振作用。去年11月,这家在线零售巨头宣布将在当地设立第二总部,并计划于2030年前投入25亿美元以上,同时创造超过2万5000个高薪岗位。维瓦斯说:“自选址结果公布以来,尽管没有太多潜在买家采取实际行动,但我们发现,这一重大利好消息已经对当地豪华物业的销量和价格产生积极影响,而且未来一段时间仍将发挥效力。”他补充道,“除了借势亚马逊,阿灵顿政府还制定了一份全面的经济发展计划。更多公司的入驻将为市场注入源源不断的上升动力。每当就业市场表现强劲,高薪岗位大量涌现,‘入门级豪宅’的需求就会急剧增加。”在亚马逊官宣的前一周,《华尔街日报》曾通过匿名消息来源获悉该公司的计划。据此前报道,去年11月的前11天,房地产网站Redfin上关于第二总部所在社区——水晶城(Crystal
City)的房源检索量较上年同期跃升210%。Stuart说:“我认为,买家没有理由观望市场是否会由升转跌。”他说:“去年价值100万美元的房源现在已经涨到110万美元。眼下市场正处于上升期,而且竞争力与日俱增。”纳什维尔2018年第四季度,纳什维尔百万美元及以上的房屋销售较上年同期激增43%。数据显示,今年3月,当地豪华住宅的挂牌价格中值为135万美元,较去年同期上涨10.2%,成交周期比上一年缩短16天。超豪华物业的挂牌价格中值同比上涨5.8%至275万美元,销售周期比去年同期提速25天。房地产经纪公司Compass销售团队Erin
Krueger Team负责人Erin
Krueger表示,纳什维尔市场的最大驱动力源自当地对大型企业的引入。Krueger说:“由于财富100强企业为纳什维尔带来大批人才,市场正迎来稳定增长。”自2014年以来,在线活动策划平台Eventbrite、网约车公司Lyft、食品配送公司Postmates和搜索引擎巨头谷歌等科创企业相继在该市设立办事处。去年11月,亚马逊宣布计划投资2亿3000万美元在纳什维尔新建“卓越运营中心”(Center
of
Excellence),有望为当地创造5000个工作岗位。Krueger说:“毫无疑问,这些雇员需要在当地置业安家。”她表示,与拉斯维加斯一样,纳什维尔的移居者数量也十分惊人,平均每天有超过100人迁居这座城市。维瓦斯称,该市主要吸引美国东、西海岸的居民,以及来自亚利桑那州和德克萨斯州等地的买家。移居者通常被诱人的税收政策所吸引:田纳西州不仅免征所得税,而且物业税很低。他指出,“人口迁移是推动纳什维尔房价上涨的主要因素。考虑到大批手握资金的外来人口涌入当地市场,卖家有机会谋求更高的收益。”Krueger说:“由于城市不断发展,购房需求日益增加。当前的市场形势为房主带来了丰厚的回报,而且销售价格将随需求增加而上涨,使纳什维尔成为一个潜力巨大的投资目的地。”声明:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供,并非广告服务性信息。页面所载内容,仅供用户参考和借鉴。

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