纽约市地铁四通八达,每个工作日有570万名通勤客,不少人租房时会把住家附近是否有地铁作为重要考量,而仅相隔一个地铁站的两套同户型公寓,租金有可能千差万别;房屋租赁网站RentHop最新发布的报告显示,全市地铁站周围的一房租金中位数,过去一年整体上涨3%,有314个地铁站周围的公寓租金攀升,新建案是诱因之一,曼哈顿联合广场(Union
Square)蝉联租金最贵社区。住房靠近地铁站可以缩短出行时间、提高通勤效率,RentHop每年都会调查纽约市的地铁站周围房市,以一房公寓为基准户型,分析租金中位数的起伏;根据最新出炉的报告,过去一年里,地铁周围一房租金的中位数整体提高3%,其中314个地铁站附近租金上涨,114个地铁站周围下降,23个地铁站周围没有变化。●曼哈顿联合广场站
蝉联租金最高位于曼哈顿14街的联合广场地铁枢纽,附近的一房租金中位数蝉联全市最高、达到5490元,比去年贵了3.9%;涨幅最大的五个地铁站中,布鲁克林(布鲁克林)占了四个,又以柯林顿丘(Clinton
Hill)和贝弗-史岱文森(Bedford-Stuyvesant)交界的地铁G线Classon大道站为最高,涨幅13.2%、达到2575元。布朗士地铁2号线和5号线的Simpson街站,以及布鲁克林展望高地(Prospect
Heights)地铁2号线和3号线的Bergen街站并列第二,租金中位数上涨12.3%,分别为1573元和3200元;紧随其后的是布鲁克林威廉斯堡地铁G线大都会大道(Metropolitan
Avenue)站,3225元、涨幅12.2%,以及布许维克(Bushwick)和贝弗-史岱文森交界的地铁J线和M线法拉盛大道(Flushing
Avenue)站,涨幅11.3%、2449元。●同一线上一站之隔
租金差逾千元租金不断上涨意味着纽约客的生活成本增加,到底住在离地铁站多远的地方更需慎思;同一条地铁线上仅一个站点之隔,租金就可能因商业发展状况和公寓类型不同而悬殊数百、甚至逾千元。例如地铁1号线66街林肯中心(Lincoln
Center)站一房租金中位数为3925元,到72街站则为3245元,两者相差680元;地铁B线和C线59街哥伦布圆环(Columbus
Circle)站3825元,72街站为3100元,便宜725元。有着约千元差距的包括地铁L线贝德福大道(Bedford
Avenue)站和Graham站,前者3360元、后者2400元,相差960元;地铁6号线68街亨特学院(Hunter
College)站3795元,一站之外的77街2775元,便宜1020元;而地铁B线和C线86街站需要3461元,但如果住在103街仅需2360元,可以省下1101元之多。●新开发案带动租金
时报广场第二贵新的房地产开发案或者房屋改建是导致地铁站附近租金上涨的主要原因之一,像布鲁克林地铁G线上的Classon大道站和大都会大道站周围都受此影响,地铁L线上的Morgan大道站也一样,过去一年租金涨幅8.9%、达到2475元;曼哈顿第五大道1050号建案进一步带动布莱恩公园(Bryant
Park)和时报广场附近区域的行情,也让时报广场成为仅次于联合广场、全市租金第二贵的地方。皇后区因为北方大道29-22号的开发,让地铁E、M和R线的Queens
Plaza站超过了地铁N、W和7号线的Queensboro
Plaza站,变成全区一房租金中位数最高地区,涨幅9.2%、达到3025元。其他因地产开发而租金明显上涨的地区,还包括:布鲁克林地铁Q线86街站附近、地铁J线和M线法拉盛大道站附近、曼哈顿地铁6号线Bleecker街站附近、布朗士地铁2号线和5号线Simpson街站附近。●115个地铁站租金降
通勤客新选择预算有限的通勤客也无需紧张,仍有115个地铁站周围的一房租金中位数下降,布鲁克林Windsor
Terrace地铁F线和G线的汉密尔顿大道(Fort Hamilton
Parkway)站降幅最多、为8.7%,达到2100元。其他依次是:布鲁克林地铁J线和M线Lorimer街站,降幅8.4%、2566元;曼哈顿地铁A、C和E线坚尼路(Canal
Street)站,降幅7.2%、4120元;布朗士地铁2号线和5号线Jackson大道站,降幅6.1%、1632元;皇后区地铁D、N和R线36街站,降幅5.7%、1850元。全市还有23个地铁站周围一房租金中位数没有变化;更多详情可点击
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虽然纽约市租房市场需求火热,但仍有多个受欢迎的社区租金便宜,例如布鲁克林的威廉斯堡(Williamsburg)、绿点(Greenpoint)、布许维克(Bushwick)和贝瑞吉(Bay
Ridge)。地产网站StreetEasy的数据显示,虽然曼哈顿、布鲁克林和皇后区去年房租涨幅均超过2%,但仍有一些社区房租下跌;今年第一季的上市房源与去年和前年的租金对比,约有44%或2067套租金比去年下降,租金中位数比去年下滑5.9%。其中,布许维克、东哈林区(East
Harlem)、威廉斯堡、皇后区瑞吉屋(Ridgewood)、贝瑞吉、绿点、曼哈顿中城、中城东部、贝弗-史岱文森(Bedford-Stuyvesant)、格拉梅西公园(Gramercy
Park)等社区,过去两年内租金下降的公寓比率排在全市社区前十名。此前L线关闭计划曾使周边威廉斯堡、布许维克、绿点等社区租金下降,有些降幅甚至超过50%;现在虽改为减速运营,但租房市场仍没起色,威廉斯堡和绿点的平均租金第一季仍同比下跌0.5%。而曼哈顿部分社区租金下滑的原因则是房源库存高企,像曼哈顿中城第一季库存量超过800套,且这些公寓的差异化不足以吸引潜在租客,高企的租金也让租客望而却步,迫使房东调整租金。关注“新海外”
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从20世纪初开始,第二大道地铁线(Second Avenue
Subway)始终是纽约客一个可望而不可即的梦想,几经波折之后,它最终于2017年1月变成现实。目前,一期工程正式竣工,这个万众期待的交通项目将有效缓解曼哈顿东区的出行压力。  当Q线延伸工程于2007年启动时,《纽约时报》曾预测,”它将为第二大道及东区聚拢更多的人气。”事实证明,他们的预言是正确的。  根据房地产网站StreetEasy为环域居搜集的数据,去年三座新地铁站周边的房屋售价中位数的涨幅要高于附近其他地区。  道格拉斯·艾丽曼地产公司经纪人Richard
Steinberg称,拥有其中两座车站的约克维尔(Yorkville)从延伸线工程中获益最多。这个社区横跨东79街(East
79th Street)到东96街(East 96th Street),介于第三大道(Third
Avenue)和东河(East
River)之间。他估计,他有多达80%的业务来自上东区。  StreetEasy的数据显示,
2017年当地房屋售价中位数同比上涨1.2%至89万美元,尽管低于相邻地区,但约克维尔是2013年以来曼哈顿少数几个房价得以连年上涨的社区之一。与此同时,在上东区西北角以博物馆和美术馆着称的富裕社区卡内基丘(Carnegie
Hill),2017年房屋售价中位数达180万美元;在稍微靠近曼哈顿中城的勒诺克斯山社区(Lenox
Hill),去年房屋售价中位数为127万5000美元。  该公司高级经济学家格兰特·朗(Grant
Long)说:”早在2013年,约克维尔的房屋售价中位数还不到70万美元,按照曼哈顿的标准,算是相对便宜的。因此,该社区蕴藏着巨大的升值空间。随着地铁的开通,越来越多的纽约人将这里视为一个颇具吸引力的置业目的地。”  他补充道,”得益于相对低廉的房价和日益完善的交通系统,买家对约克维尔的兴趣不断增加,同时吸引不少房地产开发商到这个遍布二战前和战后建筑的社区开发新楼盘,进而推高了当地市场上的房源质量和价格。”  在第三大道以东的高端新楼盘中,具有代表性的是由建筑大师罗伯特·斯特恩(Robert
A.M. Stern)操刀设计的东端大道20号(20 East End Avenue)、东95街200号(200
East 95th St.)的肯特大厦(The Kent)以及东89街360号(360 East 89th
St.)的Citizen360大厦,这些项目均已于去年竣工。  地铁开通前买家兴趣已开始上升  Steinberg称,他发现地铁开通后,询盘人数急剧增加。他说:”从大约六个月前开始,买家的兴趣与日俱增,这绝非偶然。”  他补充道,”但在地铁开通之前,很少有人愿意在这里买房。”  第二大道地铁线的前两英里隧道和铁轨延伸至上东区,设置96街、86街和72街三座新车站,并途经现有的莱辛顿大道-63街车站(Lexington
Avenue-63rd
Street)。根据纽约大都会运输署的规划,Q线延伸线全程共有16座车站,北起金融区的汉诺威广场(Hanover
Square),南抵哈莱姆区的125街。美国交通部称,下期工程暂定于2027年到2029年贯通。  整个上东区由五个邮编区组成,分别为10021、10028、10065、10075和10128。就房屋售价中位数而言,新地铁站所在的三个邮编区的涨幅要明显高于其他两个邮编区。具体的数据如下:  根据StreetEasy提供的数据,在Q线72街车站所在的10021邮编区,2016年到2017年房屋售价中位数飙升15.78%至110万美元;从长期来看,这与2013年的84万3500美元相比涨幅高达30.4%。  数据显示,在86街车站所在的10028邮编区,2017年房屋售价中位数同比上涨14.15%至121万美元;相比于2013年的91万5000美元,累计增长率为32.24%。  在最北面的96街车站所在的10128邮编区,2016年到2017年房屋售价中位数的年增长率为2.5%,虽然落后于上述两个邮编区,但五年累计增长率遥遥领先。2017年,当地房屋售价中位数为115万美元,较2013年的78万美元激增47%。  在没有规划地铁站的10075和10065邮编区,房屋售价中位数较上一年同期分别降低5.7%和13.27%,但长期变化率要平缓许多,分别下降6.7%和上升6.3%。  根据StreetEasy的数据,2016年到2017年曼哈顿的房屋售价中位数同比上涨10.11%,而过去五年的累计增长率为33.53%。  地铁开通加快周边基础设施建设  但地铁是该地区房价和关注度上升的唯一原因吗?房地产经纪公司Dolly
Lenz Real Estate创始人多莉·伦茨(Dolly
Lenz)说:”这个问题就好比先有鸡还是先有蛋。哪个先出现呢?是第二大道地铁线?还是周边的基础设施?”  伦茨说:”如果你让我猜,开发商会因第二大道线而押注这个地区。地铁规划的出台令相关公司加大他们的资金投入。大量资金涌入之后,吸引了更多的开发商到当地投资。”  房地产代理公司Compass经纪人Stacey
Froelich指出,开发商并非唯一在该地区下注的群体。地铁开通以来,她发现当地涌现出一大批”此前因通勤问题而对上东区敬而远之的新买家。”  与此同时,她说:”在地铁开通前,那些敢于购买第二大道周边物业的买家不仅得到了实惠的价格,如今更是获利良多。”

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