近日相关组织公布最新调查数据,揭露洛县直属地区因为房租上涨,导致游民大增的「怵目惊心」的数字,如洛杉矶县在过去八年间有超过50万名租客被驱逐。该项报告显示,县属地(county
unincorporated areas)因为房租上涨导致游民大增。➤➤➤南加房价涨幅
比工资多四倍该项报告由倡导房客利益和可支付住房组织Eastside Lead
Coalition,以及县属地租客联盟(Unincorporated Tenants United
Coalition)发起,由洛杉矶的法律事务所Public
Counsel和洛杉矶加大(UCLA)法学院社区经济发展诊所(Community Economic
Development
Clinic),联合进行的调查。这些组织10日举办媒体电话会议,分享报告详细内容。报告显示,在县属地区,低收入及有色族群的比例非常高,多数租客都经历着沉重的房租负担,即大多数人的房租多于收入30%。近三分之一居民承受「严重负担」,即房租超过其收入一半。根据洛县法院纪录,自2010年起有超过50万名被房东「驱赶」租客的案例(eviction
lawsuits)。此外,有53%的人是第一次经历无家可归,最多原因是「经济困难」。洛杉矶加大法学院讲师,也是报告起草人之一的Doug
Smith说,这些数字「只是冰山一角」。不包括没有走法律程序的驱逐案例。报告引用了另一处报告称,每一个法院驱逐案就有两个没有经过法律程序的「非正式」驱逐案,「洛县对租客保护的疏漏,与游民数量上升有全然关系」。在洛杉矶县地区,过去十年间,游民数量是直线上升,2010年之后的十年间,游民数量增加了52%,包括仅2018年一年间增加了12%。在洛杉矶县,有60万人房租支出已经达到他们收入的90%。➤➤➤「房租太高!」
华埠居民游行
争取平价住房发起这项调查报告的住房利益保护组织,敦促洛杉矶县政委员会制定永久房租稳定法案,包括在县属地区房租上涨限定在5%以内,建立房租委员会讨论房租议题,以及制定驱逐案解决办法等。Public
Counsel减少游民法律项目主任,也是本次报告的起草人之一Nisha
Vyas表示,「洛杉矶县政府已经做了大量工作,来缓解游民增加的问题,但是这些还不够」。去年11月,洛县政委员会通过暂时的租金控制条例,规定县属地区房租上涨不得超过3%。该条例将在今年12月31日到期。相比之下,洛县一些城市如洛杉矶市,圣塔摩尼卡、西好莱坞市,都有永久的租金控制条例。洛杉矶县未建市的县属地,共达2653.5平方里,居民逾100万人,其中包括Marina
del Rey、东洛杉矶、罗兰冈、哈冈等等,约有40万3290名租客。关注“新海外”
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根据房地产讯息公司Zillow集团旗下公寓╱家庭搜索平台,美国洛杉矶洛县与橙县租金价格,6月分再创最高,涨幅3.5%即104元,平均租金价格达每月2975元。相较之下,11月是租金最便宜月分,许多在11月租屋者,可获得116元折扣,租金中位数降2859元。圣伯纳汀诺与河滨县租金,7月达到最高点,尽管当地价格涨幅不那么显着,约2.5%,每月房租中位数提高50元至2000元。这两县地区租房的最佳时间是1月,折扣平均有58元,可使每月租金中位数降至1942元。圣荷西居民情况更糟。签署租约最昂贵的时间在8月,当月租金通常上涨4.8%至180元,每月租金中位数达3745元。该地区最佳折扣时间为2月,价格平均下降169元,月租中位数降至3576元。Zillow旗下的租赁公司HotPads经济学家Joshua
Clark说,造成价格变化因素很多,包括就业增长、学校时间表、甚至某些情况下还包含天气因素。他说,「虽然租屋者无法拥有在他们想搬家时精确选择时间,但要注意租约的长度。」Clark说,在夏季结束时签订超过12个月的租屋者,可能会替未来获得的折扣做好准备,但春季签订长期租约者,则可能面临续订时支付更多费用。虽然大多数市场在夏季达到最高峰,但租赁公寓或独栋房屋最昂贵时间,则可能因市场而异,因住房供应量等当地因素,可能会影响特别时间租房需求量。在HotPads研究的50个大都会区中,37个地区租金中位数,在5、6、7月达到最高。而南加州缺乏经济适用单位,这一因素使更多居民搬至公寓,租金提高。但根据价格追踪网站Zumper.com数据显示,部分地区租金正在下降。如洛县一户一房公寓月租2250元,比去年同期下降3.8%。两房单位最高3030元,比去年同期下降7.9%。加州参议会上月通过一项加州租金上限案,因立法者面临愈来愈多压力,要求他们保护租客免受租赁市场需求急速上涨的影响。若通过,加州可能成为今年美国第二个限制年度租金上涨的州。该AB
1482法案提出的租金上限,允许年租金上涨幅度最高达5%,加上至2030年1月1日的通胀率。关注“新海外”
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加州与南加州各城市,有关租金控制相关法案如下:AB
1482法案:由北加州华裔众议员邱信福(David
Chiu)提出,对租金调涨设限,每年平均涨10%,且禁止房东无理由即驱赶房客。租金负担能力法案:旨在缩小柯斯达‧霍金斯租住法案(Costa-Hawkins
Rental Housing
Act)对地方租金管制法的限制。允许城市和县对屋龄15年或以上住房实行租金管制,包括拥有三套或以上独立屋的房东,空置单位的租金增幅,在未来三年限制在15%。洛杉矶县:3%租金涨幅上限和正当驱逐保护的临时法规将于12月31日到期,该法规影响洛县县属地5万套公寓。格兰岱:2月批准租赁权(right
to
lease)法规,要求公寓业主提供一年租约,若他们将租金提高7%以上以致迁出者,需提供搬迁援助。巴沙迪那:3月分更新租户保护措施,若房东提高租金超过5%加上通胀,驱逐租客或终止租约,需替租客提供搬迁协助,租户必须符合收入限制才能获得资格。英格伍:6月批准5%租金上限,或支付超过1万元维修费用者,予以8%租金上限。且要求对无过错遭驱逐,承租两年或以上租客提供搬迁援助。长堤:6月批准法令,要求增加10%或以上租金导致不得不迁出的租户提供搬迁援助,今年8月1日起生效。库尔富:8月13日批准临时3%租金上限与正当驱逐要求,法规为期一年。关注“新海外”
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