澳门新普京游戏,提起曼谷通罗,会有很多的标签,网红区、日本区、富豪区、曼谷新地标等等。这里是曼谷潮流街道,富人豪宅区,时髦美女云集,遍地都是充满强调的美食咖啡店。这里是曼谷最大的设计街区,隐藏着很多特色小店,非常值得逛。这里有很多的日本人,不少建筑店铺设计也充满日系风格。无论是曼谷当地人,还是海外游客,通罗都是一个非常受宠的地方。如此受欢迎的通罗,这里的房子当然也是炽手可热了。当土地可得性与需求成反比时,共管公寓将成为更普遍的选择,这一点在曼谷体现的非常明显。目前,共管公寓是曼谷最受最受欢迎的住宅形式,比其他类型的住宅要多得多。此外,在市中心或具有经济意义的地区,可利用的房地产资源稀少且价值高,开发的项目将更容易吸引高端客户。在曼谷众多区域中,通罗(Thong
Lo),也被称为Sukhumvit
55,是最受欢迎的地方之一。1、通罗地区的潜力作为一个商业和交通中心,通罗为城市居民提供了多种生活方式的机会。这个地区到处都是商店、旅馆、餐馆、水疗中心、美容院和社区购物中心。交通方面的选择很多,电动火车系统的便捷性是一大吸引力。在Thong
Lo出售和出租的公寓单元受到泰国和外国居民以及专业和业余投资者的高度关注。另外,根据泰国房产网站plus

最近这些年,泰国房产市场创造了一个神话,尤其以首都曼谷最精彩。就连不关注海外市场的朋友,都对泰国房产的火爆现象有所耳闻。大量的中国买家涌入,甚至出现了“中国人正在买下泰国”的说法,仿佛手上没有一两套泰国房子,就不是一个合格的投资者。然而,如今谈起泰国房产市场,出现了不同的声音,有些人说泰国房产市场的神话已经开始破灭,有些人说泰国依然是最火爆的市场。那么,如今的泰国房产市场到底是什么样的呢?数据是最好的说明。所以接下来,我们就以曼谷为例,用数据展现最真实的曼谷房市。2019年第一季度曼谷公寓市场数据供应截至2019年第一季度,共有8953套公寓单元推出,季度环比下降57%,同比下降36%。截至2019年第一季度,新建共管公寓大多位于曼谷外围,共有11个项目的5583套公寓,占新建公寓总数的62%。其次是在东区边缘区及中央商务区落成的公寓,分别为1,686套及1,055套,分别占新建公寓总数的19%及12%。由于诸多负面因素,2019年的公寓市场可能会放缓;不过,许多大型开发商今年继续开发新项目。受欢迎的地区仍然是沿现有和在建的地铁线路BTS和MRT。需求2019年3月,泰国商会大学发布的消费者信心指数(CCI)降至64.2,表明消费者信心较低。该指数样本中约87%的人表示,现在不是购买新住宅的合适时机。2019年一季度,新建共管公寓的成交率为52%,这一比例与上一季度类似,但新推出公寓数量要低得多。当然,也有一些新项目成交率达到了80%-100%,就是那些位置好,价格也比同一地区的其他项目低的公寓。每平米售价在10万到20万泰铢的新公寓,成交率最高,占本季度新推出公寓总数的48%。紧随其后的是每平方米售价低于10万泰铢的新公寓,占比45%。这说明每平方米售价在10万泰铢到20万泰铢之间的房子是最受买家欢迎的。售价2019年第一季度新推出的公寓均价为每平方米102,476泰铢,环比下降了29.9%,同时,平均售价也是2016年第三季度以来最低的。截至2019年第一季度,每平方米售价在5万至10万泰铢的新公寓最多,达3339套,占总量的37%。其次是每平方米售价低于5万泰铢的公寓,占比28%。每平方米售价在20万至25万泰铢之间的新公寓占比8%,而本季度没有推出售价超过25万泰铢每平方米的公寓。以上这些数据,跟前两年相比,确实有所下滑,那么,原因何在呢?原因可以归结于以下5点1、LTV新规的实行今年4月1日起,泰国央行实行了新的LTV(loan-to-value)规定,即将二套房购买者的贷款额度,从之前的9成降到8成,第三套房产的贷款额度从原来的7.5-8成降到7成。这一变化,毫无疑问降低了泰国本地买家的购买欲望。而在LTV规定实施之前,开发商放慢了新股发行的步伐,专注于清理库存,所以导致供应量大幅下降。2、新的土地和建筑税泰国新颁布的《土地与建筑税法案》于2019年3月13日生效。根据新法案,土地和建筑税将从2020年1月1日起征收。根据该法案,从每年1月1日起,对土地或建筑物(包括公寓)拥有所有权、占有权或使用权的个人和法人,都必须向地方行政当局缴纳土地和建筑物税,付款时间截止到每年四月。根据现行《地税条例》,土地、建筑物或共管公寓的官方估价,将用作计算土地及建筑物税的依据。当局征收的实际土地和建筑税率将在适当时候由皇家法令公布,但须遵守以下列出的固定最高税率、免税和过渡期税率。3、土地价格曼谷市中心的土地价格上涨飞快,可供开发经济适用公寓的廉价土地越来越少,再加上公共交通线路的延伸,郊区的土地价格依然很低,所以,很多开发商会选择在郊区开发经济适用公寓,以满足中低收入人群的需求。4、政治局势泰国于今年3月24日举行了政变五年来首次大选,选举结果在5月8日才正式出炉,在此之间,选举结果并不明朗。第一季度,开发商的信心受到了影响,推迟推出新项目,因为他们希望等待新政府出台什么新政策。5、泰国整体经济形势由于出口下滑和投资萎缩,泰国整体经济形势并不明朗。2019年第一季度,泰国GDP同比增长2.8%,是2014年第四季度以来最低增速。鉴于出口是泰国经济增长的重要引擎,泰国国家经济和社会发展委员会将2019年泰国经济增长预期从3.5%-4.5%下调至3.3%-3.8%,出口增长预期从4.1%下调至2.2%。投资方面,泰国大选带来的不确定性影响了私人投资,私营部门仍在等待新政府的组建,在投资方面犹豫不决。以上是曼谷公寓买卖市场的数据,而作为投资者,租赁市场也的数据也是必须要了解的。那么,曼谷公寓租赁市场的真实情况又是怎么样的呢?曼谷公寓租赁市场数据曼谷公寓的高租金回报率是吸引投资者最重要的原因之一,然而,并不是所有的公寓都能做到这一点。即使你在正确的地点购买了正确的公寓,你仍然需要找到一个租户。所以,了解曼谷公寓市场是非常必要的。以下便是2018年曼谷公寓租赁市场的供应、需求等情况,数据来源于泰国房产网站Dot
Property。曼谷公寓租赁市场:需求公寓类型去年曼谷对一居室公寓的需求最为旺盛。在所有公寓租赁咨询中,将近54%都是针对单卧室公寓的。去年,曼谷的两居室公寓需求也比较强劲,占公寓出租咨询量的28.4%。与此同时,12.7%的咨询是针对三间或三间以上卧室的共管公寓。开间公寓的咨询占比只略高于5%。租金需求在2018年曼谷的公寓租赁咨询中,有近三分之一(32.1%)的公寓价格在1万至2万泰铢之间。此外,对月租金在2万至3.5万泰铢之间的公寓的需求也很强劲,有28.2%的咨询都在这个价位。2018年,曼谷1万泰铢及以下的公寓咨询量占16.1%。在高端市场,租金在3.5万泰铢至5万泰铢和5万泰铢至10万泰铢的共管公寓去年收到的问询数量几乎相同。与曼谷的公寓购买趋势类似,在一定程度上,价格不再是一个重要因素,这里的价格在4万泰铢左右,而大多数租户更关注的是面积、位置和设施。最受欢迎的曼谷地区Khlong
ToeiKhlong
Toei区北部与Sukhumvit(素坤逸)接壤,南部与湄南河接壤,从Asoke延伸到 On
Nut
BTS站。该地区是2018年泰国房产网(thailand-property)列出的每月租金最高的地区。许多在BTS车站附近完成的新公寓开发项目引起了了需求的激增。价格在1万至2万泰铢之间的一居室和2万至3.5万泰铢之间的两居室需求最高。WatthanaWatthana区与Khlong
Toei区从东到西的范围相同,但其南部边界是素坤逸路,北部边界是Khlong Saen
Saep。去年,该地区的公寓租赁问询量在曼谷排名第二。然而,具体数字还不到Khlong
Toei的一半。Watthana地区最受欢迎的是一居和两居室公寓,租金在2万至3.5万泰铢之间。租金在5万至10万泰铢之间的公寓需求也很好。Pathum
WanPathum Wan包括曼谷一些最高档的社区,如Siam, Ploen Chit 和Chit
Lom。这里的土地既稀缺又昂贵,这意味着这里的房屋售价和租金都高于曼谷的其他地方。两居室公寓是最受欢迎的公寓租赁类型,但租金在2万至3.5万泰铢、3.5万至5万泰铢和10万+泰铢的咨询比例相当平均。曼谷公寓租赁市场:供给数量据泰国高力国际的数据,2017年至2018年,曼谷的开发商推出了超过12万套公寓。这些公寓大部分将在今年晚些时候完工,并将持续到2020年,这将会给曼谷的公寓租赁市场带来大量供应。Khlong
Toei区可供出租的公寓数量是最多的,该区每月平均租出9323套。Watthana区紧随其后,
Pathum Wan 和 Huai
Khwang区的总供应量分别位居第三和第四。新上线公寓的租金和需求不同,曼谷新上线的出租公寓,租金在2万到3.5万泰铢的最多,占比超过了37%;租金在5万到10万泰铢的豪华公寓,以21.2%的占比排在第二。也就是说,投放市场的公寓租金,大多高于租客的需求。曼谷公寓租赁市场面临的竞争单户公寓和酒店式公寓的挑战曼谷公寓租赁市场面临两大主要竞争对手:单户公寓(single-owner
apartment)和酒店式公寓,这些都在蚕食着租赁市场的不同部分。单户公寓——单户公寓的面积更大,租金往往在7万泰铢以上。这些开发项目大多是位于黄金地段的老建筑翻修的。这种类型房子的需求来自于住房补贴较高的外籍人士,他们要么是被派往曼谷工作,要么不打算在曼谷长期工作。酒店式住宅——曼谷的酒店式住宅市场主要集中在黄金地段,目标人群为外籍人士。在过去的五年里,它变得越来越受欢迎。其中一个关键驱动因素是,与通罗(Thong
Lor)和Phrom
Phong等黄金地段的新建共管公寓相比,酒店式公寓的价格目前具有竞争力。酒店式公寓的大部分房屋类型都是一居室和两居室的住宅。租金可能因地理位置、服务和房地产品牌等因素而发生很大变化。外籍人士数量的挑战曼谷的公寓租赁市场得到了外籍人士的支持,这个群体中的大多数人宁愿租房也不愿买房。然而,在泰国首都工作的美国人、欧洲人和日本人的数量这十年来一直停滞不前。这一群体历来推动着曼谷高端租赁物业的需求。世邦魏理仕(CBRE)的研究指出,在曼谷的中国人数量激增,但他们对租赁市场的影响不那么显著,因为这一群体的住房预算往往较低。争夺外籍租户的战斗还将继续,因为公寓业主不仅必须抵御同类型住宅的竞争,还必须和其他类型住宅竞争。泰国的房子还能买吗?买卖市场数据下滑,租赁市场面临挑战,泰国的房子还能买吗?世邦魏理仕认为,泰国楼市正在进入均衡阶段,房价将调整至更为现实的水平。莱坊和高力国际则认为,泰国房产供应过剩下跌可能只是短暂的,随着开发商计划在今年晚些时候推出新项目,再加上计划中的基础设施项目,预计公寓市场将再次回暖。有一些有趣的数字,第一季度,购买泰国房产的外国买家尤其是中国人出现了回升,一些新推出的共管公寓的外国买家配额被售罄。而根据新海外网站的数据,泰国依然是大家咨询最多的国家之一。至于泰国的房子还能不能买,这里只有一句话,那就是任何投资都是有风险的。参考资料来源:

本文部分来自Bangkokpost,由乐居新海外杨瑞琪编译曼谷公寓置业最重要的关键词——地点、地价。这是曼谷当地开发商Habitat
Group回答投资者们“怎么买房才能快点回本收到租金和收益?”的提问时,所做的回答。开发商首席执行官说,其实投资曼谷想获得更高的租金收益,还得多看看外国人、特别是欧洲人、日本人喜欢聚居的地点,因为他们才是租房目标租户,这些地方包括阿索克站、帕蓬站和通罗街,它们大多位于传统富人区素坤逸区,交通便利、设施完善。开发商还说:“投资买家通常会在购买公寓单元时寻求投资收益和资本收益。”“如果一个项目的选址能吸引外国租户,租金收益就能达到锦上添花的效果。”他还补充说,看房的同时还得注意两点:1.选址要选有吸引力的区域,但是2.
区域本身地价并不能太高以保持售价合理,这也是保证投资收益的底线。在曼谷市中心,公寓单位的最佳价格区间应该低于20万泰铢/平方米,约合4万人民币/平米。这名开发商认为:主干道周边区域由于土地规划完善、供应有限,虽然对投资者来说更有吸引力,但是相应地价却也更高。不过,另一方面来说:贵也有贵的理由,而便宜也能便宜的有性价比。房地产咨询公司高力国际泰国(Colliers
International
Thailand)表示,售价范围在20万至25万泰铢/平方米之间的公寓占到市场上的80%,为2017年底市场最高水平。其次是售价在每平方米15
-20万泰铢之间的公寓单元,这类公寓的租售率达到了70%。开发商对当地的研究报告也显示:在8个曼谷新推出的位于素坤逸区的公寓项目,发现平均单价低于20万泰铢/平方米的项目的入住率超过80%,相当的高。在曼谷BTS线上五个靠近市中心的站点,通罗街周边吸纳率(租售率)超过95%,全年供应2182套公寓的情况下已经售出了2079套。同时,该地区的房价均价已经达到了25泰铢/平米的地步,稍高于其他地区。阿索克和澎澎站站分列售房率第二三名,但是相应房价也达到了23万泰铢/平方米到25万泰铢/平方米之间,均价也十分高昂。据新海外获悉,这些地区由于土地供应量有限,近段时间鲜有新盘开发入市,而且正如当地开发商所言,较高的单价也会影响一些投资者预计的投资收益。因此,也有越来越多的买家把目光转向BTS线上其他站点附近楼盘。在伊卡迈站周围,公寓吸纳率达到75%,1147户中已经有860户售出,而均价却低市中心10万泰铢,仅有15万泰铢/平米(3万人民币/平米)。在仅仅距离伊卡迈站三站、几分钟地铁车程的Onnut站比市中心便宜了三分之一的价格,但是与同类型项目租金与市中心相同,而入住率也高达80%以上。新海外甄选的曼谷素坤逸中端公寓楼盘——阿特美斯,独家代理项目,认购价格低于当地市场价,周边入住率达到95%。阿特美斯所在位置地理位置优越、交通便利,价格更具性价比。内部认购名额有限,欲购从速。了解阿特美斯项目更多内容,敬请垂询
010-57327143

property的调查,通罗地区公寓项目的需求不断上升,这使得附近的共管公寓称为一个有吸引力的投资选择。然而,房地产开发商发现越来越难找到合适的地块。在这个地区,最受欢迎的物业位置是在通罗巷,毗邻主要道路,约位于通罗区中部。这里的地价飞涨,泰国财政部目前对这里的估价高达42万泰铢每平方米,比上次的估价增加了20%。2、2019-2020通罗地区的共管公寓市场目前在通罗一带发展的项目,大部分是高层建筑。开发商正不遗余力地在主干道附近建设项目,为居民上下班提供更大的便利。自2014年以来,该地区共建设22个项目,合计3371个公寓单位;目前,85%的项目已经售出。预计2019-2020年,该地区将完成5个项目,共计894个单元。这五个项目总价值为264亿泰铢,销售比例为65%。通罗的高端共管公寓项目预计将在2019

2020年间完工3、两居室公寓是最具吸引力的投资选择对消费者需求和共管公寓购买情况的调查显示,消费者最感兴趣的是两居室及以上的公寓。这个结果进一步表明,在通罗,大多数公寓买家和租客都有家庭,这与以往以一居室公寓为主的市场规律有所不同。目前,高档共管公寓的客户对两居室+单元的关注度越来越高,这也是为什么在通罗新开发的共管公寓中,这些大户型的比例往往更高。过去两年尤其如此,在这两年里,面积更大的两居室+多种多样的共管公寓单元已经占到新公寓的50%以上。2013-2017年,高层公寓单元类型分布比例,途中横坐标为泰国年历4、通罗共管公寓的租户来源仔细看看Thong
Lo的共管公寓租户就会发现,泰国人只占所有租户的10%,其余90%是外国公民。日本人是这个地区最大的租房群体,其次是韩国人和美国人。两居室及以上的单元是最受欢迎的租赁单元,也是最受投资追捧的单元。通罗是一个很受欢迎的地区,这里已经成为公寓买家、卖家和租户(主要是外国人)密集社区的所在地,市场对更大的公寓单元的偏好反映了这些人的需求。在通罗,大多数租客也和家人住在一起。该地区还建有办公楼、国际学校以及商业中心。通罗提供了无与伦比的便利,在外国居民中尤其受欢迎,尤其是那些经常被认为是首选租赁客户的日本人。5、2019-2020通罗公寓的价格走向对居住在泰国的外国人来说,Thong
Lo的共管公寓仍然是一个有吸引力的投资选择,尤其是每平方米20万泰铢以上的高层公寓。通常,通罗地区的新共管公寓的平均售价为23万至25万泰铢/平方米。与5年前相比,这些价格上涨了大约28%。这里的转售价格平均要比初始价格高出20%,也就是说,房价增值可达20%。由于上述原因,投资者投资组合中增加的通罗共管公寓,它们的转售价值将随着地价的走向而增加。由于该地区开发新项目的难度越来越大,地价每年都在持续上涨。过去10年二手房转售数据显示,自项目启动以来,二手房价格上涨了28%至88%。通罗一居室共管公寓单位的平均转售价格(二手价格)为240750泰铢/平方米,相比之下,平均售价为173200泰铢/平方米。两居室公寓的平均转售价格为245,307泰铢/平方米,相比之下,平均售价为149,600泰铢/平方米,资本收益为64%。6、通罗为投资者提供了一个理想的投资机会对于居住在曼谷的当地人和外国人以及全世界的投资者来说,通罗都是一个非常理想的地点,原因有很多,包括罗在曼谷的中心位置,以及这里丰富的设施和购物中心。这里连接多条主要道路,交通十分便利。目前投资者持有的通罗物业的价值,未来有继续增值的潜力。与此同时,由于土地供应有限,附近正在开发的新项目数目继续减少。加上需求的增长,这里的投资回报通常高于其他地方,这就是为什么通罗在投资者中仍然是一个极具吸引力的选择。参考资料来源:plus
property

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