在过去的30年里,曼谷房地产市场飞速发展,曼谷公寓市场的演变一直是房地产行业最引人注意的。如今,同样是在东南亚,有一个城市,让人想起30年前的曼谷。亚洲最具潜力的房地产投资地区之一在亚洲所有快速增长的前沿市场中,柬埔寨可以说是最适合企业和房地产买家的市场之一。自从红色高棉解散以来的20年里,这个位于东南亚中心小国在经济增长方面取得了飞跃。柬埔寨房地产无疑是从该快速崛起中获利的最佳途径。柬埔寨20年来从未经历过一年的经济衰退。它躲过了上世纪90年代的亚洲金融危机、本世纪初的科技泡沫,甚至是2008年的金融危机。下图是1960年到2017年柬埔寨的GDP走势图,近十年来,柬埔寨的GDP增长十分快。柬埔寨GDP
1975-1992年因红色高棉,未公布数据而柬埔寨能做到这样的原因在于,与许多前沿市场一样,柬埔寨与全球经济的关联度较低。进入21世纪,几乎每个国家都依赖于其他国家。如果中国、美国或欧洲出问题,世界其它地区也会跟着,不依赖外国资本的国家是例外。不过,柬埔寨脱离世界的情况,正在迅速上改变。大多数投资者都在关注柬埔寨,三星(Samsung)、耐克(Nike)、丰田(Toyota)等跨国公司正在柬埔寨的首都金边建立业务。在过去的十年中,外国投资增长了超过800%,而且看起来才刚刚开始。制造业也在以令人印象深刻的水平增长——随着中国劳动力成本的提高,柬埔寨以低廉劳动力吸引着全球的目光。作为东盟成员国,柬埔寨已加入了十个国家近6亿人口的市场。而2010年1月1日,中国—东盟自贸区的全面建成,为中国企业走进东盟国家提供了战略性机遇。另外东盟即将与韩国、日本、印度、新西兰、澳大利亚建立自贸区,投资柬埔寨,企业将同时拥有东盟10+6零关税的大市场。进军柬埔寨扎根脚步可以和很多欧美日韩澳大利亚国家做生意。在柬埔寨设厂发达国家对你的订单有优先照顾权(欧美发达国家对于第三世界国家中柬埔寨有很多优惠政策)。意识到这里的潜力,投资正源源不断地涌入。但问题是:收入丰厚的外籍人士很难找到符合他们标准的公寓,他们的薪水通常都会达到六位数。金边有几个地区缺乏高质量的外籍人士住房,特别是在该市的中部和西部地区,如Daun
Penh和7
Makara。这意味着有可能购买老旧的公寓,对其进行翻新,然后出租或转售。在柬埔寨,你可以花5万美元购买房产,花2万美元对其进行翻新,然后以10万美元的价格在市场上挂牌出售。另一方面,随着柬埔寨中产阶级的崛起,该国一些中型城镇正在蓬勃发展。这些二线城市的外国投资活动几乎为零——但未来10年,外国投资活动将不可避免地到来,先行者往往能抢占到好位置。总的来说,柬埔寨是亚洲最具潜力的房地产投资地区之一。柬埔寨房产还有一个非常明显的优势,那就是柬埔寨是亚洲唯一一个美元资产国。美元在柬埔寨属于硬通货,一切都是以美元计价的,柬埔寨的GDP构成里边大约85%都是以美元来计价的。而在过去的半年里,人民币兑美元贬值了6%左右。柬埔寨房产市场数据分析房价目前,金边市中心公寓的价格大概为1万7人民币/平方米,远低于曼谷。房价涨幅以下是2014年到2018年柬埔寨房价走势图,整体涨幅比较快租金回报率以下是亚洲各国及地区的租金回报率柬埔寨的租金回报率达5.33%,在亚洲里排名前列,中国只有2.1%。柬埔寨房地产投资选哪里柬埔寨是一个相当小的国家,人口只有1500多万。
不过,这个国家有很多城市,最受欢迎的当然是首都金边了。金边——30年前的曼谷金边有300多万人口,人口增长迅速,是柬埔寨的首都和经济增长的中心。在很大程度上,任何具有商业或政治重要性的事情都在金边。长期旅行者和东南亚居民会告诉你,金边让人想起30年前的曼谷。如今,曼谷是一个拥有1600万人口的现代化大都市,一个区域性的商业中心,也是世界上游客最多的城市,曼谷的房产市场如今的火爆景象,想必很多人都有所了解。投资金边,也许就是投资下一个曼谷。除此之外,金边还有很多东西可以提供给游客——从地道的法国美食到赌场和街边市场。这座城市拥有很多华丽的寺庙,其规模仅次于其日益高大的金融区。另外,西哈努克维尔和暹粒等其他城市也在渐渐吸引投资者,这里的游客数量迅速增长。还有一些中等城市,如波贝和马德望,预计由于柬埔寨的快速城市化和人口增长,这些城市的房价将会上涨。外国人投资政策柬埔寨不仅允许外国投资,而且比东南亚其他任何地方都更鼓励外国投资。100%由外资控股的企业都很容易建立起来。一年多次入境签证需要250美元和几天时间。持长期签证生活在柬埔寨既简单又划算。对于房地产买家,外国人可以直接以自己的名义拥有公寓单元的strata
title。但是,地契或商店公寓是没有的。你可以在殖民时期遗留下来的老式店屋公寓里找到最划算的买卖。对于活跃的投资者来说,具有开发潜力的地块也很有前景。不过外国人除了一套共管公寓外,不能直接拥有其他类型的房产。你必须与一名柬埔寨公民建立由几种不同类型的合同强制执行的提名协议,或者成立一家柬埔寨土地控股公司。土地控股公司在法律上更安全,但需要每年缴纳许可费和每月报税。如果你在柬埔寨购买更大规模的房产,所获得的利润仍然值得你付出更多的努力和成本。硬产权和软产权(Hard
Title vs. Soft
Title)除了阶层头衔,柬埔寨房地产市场的另一个怪癖是硬产权和软产权之间的区别。两者都可以自由持有,必须由一个柬埔寨人或柬埔寨公司拥有。然而,硬产权和软产权之间有一些重要的区别。硬产权是通过国家土地注册处注册的,并赋予业主无可争辩的权利。软产权则通过当地政府注册。软产权,至少在理论上,不像硬产权那样铁板一块。事实上,柬埔寨90%以上的房产都是软产权,它们是合法的、政府认可的所有权证明。几乎任何一家当地银行都会接受软产权作为担保贷款的抵押品。大多数柬埔寨人甚至更喜欢软产权,因为转让费用要低得多。不仅如此,与国家政府相比,地方政府的处理时间要短得多。不过最好还是做好调查,房地产投资者通常会聘请律师与邻居交谈,查看土地注册处,并确保软产权房产的卖家确实是真正的所有者,没有产权负担。值得注意的是,世界银行启动了土地管理和行政项目(LMAP)。该项目在全国范围内资助一个全面的、全数字的土地注册处。通过这项倡议,柬埔寨的所有土地将逐渐从软产权转为公认的硬产权。所有软产权的免费转换和消失只是时间问题。有些人会声称软产权是“不安全的”。如果询问当地专家,并检查银行接受哪些抵押品,就会发现情况并非如此。柬埔寨买房税费超过2.5万美元的房产,每年会征收0.1%的物业税。柬埔寨每年的税收都很低,而且往往根本不需要缴税。租金收入税收为14%。对非居民来说,租金收入的税率要高20%,但是多数情况下,都会有各种各样的扣除额使税率下降。未使用的土地每年的税率相当高,高达市场价的20%。所以,如果在柬埔寨购买土地的话,最好尽快开发。如果你和当地人交谈,你会发现大多数人甚至没有在税务系统注册。因此,这些税收在柬埔寨几乎没有实施过。不过,作为外国人,最好还是缴税,以免不必要的麻烦。在柬埔寨买房安全吗?一句话,是的。如果房产购买流程没有问题,外国人享有自由保有的所有权和对其财产的完全控制。然而,重要的是,特别是对于软产权物业来说,和邻居沟通并查看土地办公室的公共记录是非常重要的,确保你所购买的房产没有其他要求。虽然很少见,但人们出售抵押或有争议的房产也并非闻所未闻。通过适当的尽职调查,这很容易避免。同样重要的是要记住,外国人不能以自己的名义合法拥有软产权或硬产权,只能拥有地契。如果你不想成立一个房地产控股公司,你唯一的选择就是找一个当地的代理人代表你持有房产,并与他/她签订几份合同,这就需要请律师了。如果你错过了当年的曼谷,或许可以抓住今天的金边。数据来源:柬埔寨央行、numbeo、global
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可以说,大多数想要去柬埔寨的人,更有可能受到当地古老的寺庙、皇家宫殿和众多僧侣的异国情调的影响。柬埔寨每年500万的外国游客中,大多数希望在暹粒吴哥窟壮观的寺庙中体验日出,游览金边的历史地标和嘟嘟车市场,前往南部海岸的悠闲海滩和未开发的岛屿。事实上,如果对柬埔寨或者它最近的发展历史不太熟悉,一提到“柬埔寨”,你首先想到的可能是种族灭绝和红色高棉。柬埔寨,一个不到1600万人口的小国,可能不是你考虑买房的第一个地方。虽然这个位于东南亚心脏地带的国家存在过问题,但红色高棉(Khmer
Rouge)时代已经过去了20多年。如今的柬埔寨,对外开放,发展迅速,拥有亚洲最好的房地产市场之一。前不久,胡润研究院和不动产管理机构斯维登集团,联合发布了《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》,两份榜单中,柬埔寨首都金边均位列第一名。2018年金边房价涨幅达16.7%,跃居全球房价涨幅第一柬埔寨金边房价年涨幅16.7%,租金收益率6.5%,汇率变化率6.2%,三项相加得投资回报率为29.4%,位列全球回报指数第一。接下来,我们就从以下几个指标,如租金收益率,与其他亚洲市场的比较分析,以及柬埔寨更广泛的经济基本面,具体来分析一下,柬埔寨的房地产为何如此抢眼。东南亚发展最强劲的经济体之一良好的房地产市场也需要强劲的经济。就其本身而言,柬埔寨的经济是整个区域中最好的。柬埔寨正在以快速但可持续的速度增长。去年,他们的GDP增长了6.9%,在东南亚国家中排名第二,仅次于老挝。不仅如此,柬埔寨有着长期高速增长的历史,几十年来增长速度没有大幅放缓。柬埔寨避开了上世纪90年代的亚洲金融危机,躲过了本世纪初的科技泡沫,并在2008年全球经济衰退后实现了增长。柬埔寨在实现这一目标的同时,年均GDP增长率也超过了7%。与其他前沿市场一样,柬埔寨在很大程度上证明了自己不受全球经济动荡的影响。显然,这个世界上不存在所谓的“抗衰退经济”。每个国家都的发展都不永远是一帆风顺的,每个投资都有风险。话虽如此,柬埔寨的经济是非常强劲的,对美国和欧盟等市场的依赖程度比较低,加上稳定的人口结构,这些都对柬埔寨有利。房价相对低,潜力大在世界上几乎没有哪个首都城市,你可以以低廉的价格购买优质房产——尤其是在高增长的亚洲前沿市场。曼谷市中心的房地产平均每平方米价值超过4000美元。在越南欠发达的河内购买一套租赁公寓,每平方米的价格甚至会超过3000美元。然而,除了格鲁吉亚的第比利斯,金边是亚洲唯一一个可以在市中心以每平方米1000美元以下的价格购买房产的城市。当然,上面所说的并不是柬埔寨新建的公寓,这些公寓在过去几年里开始涌现。这些建筑见证了柬埔寨的发展,但由于价格已接近曼谷的水平,价格比较高。相反,金边还有相当数量的较老的店屋公寓。这些殖民时期的公寓可能没有游泳池或健身房,但它们的价格也只有新建公寓单元的四分之一左右,由法国人建造,总体状况良好。尽管经常需要进行一些翻新工作,柬埔寨的店屋公寓的价值非常具有吸引力。金边的租金收益较高东南亚的一些房地产市场有着巨大的资本升值前景,但租金收益率却很低。例如,与其他国家相比,新加坡的房地产估值相当高,但是租金收益非常糟糕,徘徊在2%左右。同样,吉隆坡的房地产市场也是亚洲最便宜的市场之一。尽管它是马来西亚的首都,也是该地区较为发达的市场之一,租金收益率平均仅略高于3%。金边很幸运,既拥有强劲的租金收益,也有升值前景。上述店屋公寓的类型,除了估值有吸引力外,平均收益率也超过7%。但目前的情况不会永远持续下去。此前在2018年大选前处于“观望”状态的中国和其他外国投资者,正寻求在2019年晚些时候将柬埔寨的资产规模扩大一倍。更多的外国投资可能不会立即导致价格上涨,但总体趋势是明确的。柬埔寨的经济和人口正在迅速增长,与此同时,来自世界各地的投资者和企业都在关注柬埔寨的潜力。声明:本文来源InvestAsian,由新海外编译,仅供参考,不作为投资建议。

人民网近期援引一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示,包括富力、碧桂园、绿地等在内的8家中资地产商,在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。GDP年增长率世界第六名、无…

人民网近期援引一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示,包括富力、碧桂园、绿地等在内的8家中资地产商,在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。

GDP年增长率世界第六名、无外汇管制、房产以美元计价以及人口红利等等,柬埔寨凭借其自身诸多优势目前已经被誉为“最值得投资的国家之一”,房产市场深深吸引着中国投资者们的目光。

那么,投资柬埔寨房产到底有哪些优势呢?

01、政局稳定

柬埔寨是君主立宪制度,目前政局相当稳定,中柬和谐共助史由来已久。

02、地处东盟核心战略地位

柬埔寨北邻泰国老挝,东临越南,拥有一小段海岸线,距离马来西亚、新加坡和印尼都不远,位处东盟的中心位置,作为外资进入柬埔寨市场可直接辐射整个东盟地区大市场。

预期柬埔寨货物将在中国-东盟自贸区框架下走向全球市场,届时柬埔寨的经济发展乃至房价上涨可期。

03、经济增速全球第六

目前柬埔寨迎来30多年来最好的发展时期,经济水平持续稳定发展。

过去15年来,柬埔寨的GDP年增长率一直稳定保持在7%的较高水平,位于世界第六,东南亚第一。

据亚洲开发银行发布报告称,预计柬埔寨2019年的国内生产总值也将取得7%的年增长率,是东南亚包括泰国、新加坡和越南等在内,东南亚经济增长最快的国家。

04、全球第三大美元资产国

柬埔寨是全球第三大美元资产国,当地的流通货币为美元,所有资产都以美元计价,银行存款也可以用美元。

所以,柬埔寨房产属于正宗美元资产,我们不仅是在投资房产,更是在进行美元资产配置,具有相当的抗风险性和保值性。

其次,柬埔寨不实行外汇管制,当地外汇法对任何外汇经营都不设限,包括转账和国际结算。

05、人口红利

柬埔寨是个人口非常年轻化的国家,平均年龄仅为27岁,30岁以下的年轻人占到了总人口的70%。

《亚洲时报》报道:“这意味着,柬埔寨不像西方或者一些发达国家,柬埔寨有大量年轻劳动力,可以工作,可以创新,帮助国家发展。”

青壮年人群不仅意味着劳动力,可以推动国家经济发展,同时也意味着他们拥有比父辈更高的消费力,以及旺盛的住房需求。

另外,柬埔寨也正处于快速城镇化的进程中,每年有16.2%的农村人口来到城市工作。

而且,在金边有很大比例的年轻人都是国外留学回来的,这些人对居住环境的要求都是有标准的,所以必将推动本土房屋买卖及房屋租赁的发展。

06、政策红利

柬埔寨对外来投资持开放态度,允许外资100%持股,不需要同本地公司合作。再加上柬当地低廉的劳动力以及诱人的减税福利,成功吸引中国、韩国、日本等国家前往投资进驻,成为东南亚的新兴投资点之一。

07、房产高速发展,房价处于价格洼地

柬埔寨的房产每年都在增值,以首都金边为例,近年来房价年平均涨幅高达15%。

莱坊发表的一份调查报告显示:2015年,柬埔寨首都金边的不动产价格增长了惊人的26.2%,是亚太地区国家的城市中不动产价格增长率最高的,同时也是东盟首都城市涨幅第一。

我们再来看房价,目前首都金边公寓的均价处于2.3万一平米的状态,较之其它东南亚国家的主要城市价格低廉许多,这便注定了其巨大的升值空间。

08、高租金回报率

金边的公寓回报率大概在7%-8%,一些核心地段的高档公寓可达到10%-20%,甚至更高。

根据胡润研究院与不动产管理机构斯维登集团,联合发布的2018年度全球房价指数,以及2018年度海外置业投资回报指数显示,柬埔寨金边的房产租金回报率高达6.5%。

拿一套地处金边50平方米的公寓举例,每月租金可达1000美金以上。如果位置、配套设施、环境更优的话,租金还会更高。

柬埔寨买房Q&A

01、外国人可以在柬埔寨买房吗?

答:可以,2010年以来,柬埔寨通过《外国人持有产权法案》,开放外国人购买不动产。只要年满18岁,凭借护照即可购买不带土地、第二层以上的房屋,获得与本国公民相同的房产产权证,拥有永久产权,并可自主进行房屋租赁和买卖。但是,购买数量不能超过整栋公寓楼的80%。

另外,以个人身份无法在柬当地购买土地和别墅。

02、当地房产的产权年限是多久?

答:当地的房产产权分为两种:永久权利和限期权利。

对于永久权利,屋主可永久拥有房产权,对于限期权利,屋主仅可拥有99年的产权,但是99年后可以续约。需要特别注意的是,当地对于外国人房产的所有权是没有限制的。

03、除购房款外,在柬买房还需要支付哪些费用?

答:交易过程中需交费用:契税,为房价款的万分之四。

申办产权证过程中需交费用:登记费、房屋所有权证工本费、住宅公用部分共有设备维修基金等。

入住过程中需交费用:物业管理费、供暖费、保险费。

其他:
无房产税,无遗产税或奢侈税,跟国外动辄5%的赋税相比,买房持有的成本是非常低的。

04、柬埔寨的房产有无公摊面积?

答:柬埔寨房屋无公摊面积,都是按实际使用面积计算。

05、公寓的装修情况及物业设施如何?

答:柬埔寨公寓多数是精装修,部分为全部装修,包括软装家具,可以拎包入住。

一般公寓物业设施有:停车位、健身房、游泳池、图书馆、桑拿室等等,这些都是免费使用的。

物业费用:一般为1-2美元/平方米/月,具体按房地产开发商的规定收取物业管理费,物业费的高低取决于楼盘配套设施的齐全度。

06、想要出租或出售当地的房产,如何实行?

答:有路平台可以为您提供一站式海外房屋托管解决方案。

07、柬埔寨哪些城市适合投资?

答:当地最有投资价值的城市无外乎柬埔寨的金边市和西哈努克港市。

金边是柬埔寨的首都,是柬埔寨最有潜力的城市,近年来房价年平均涨幅高达15%。除了房价,金边的租金收益也非常可观,租金回报率可达6%以上。

除了首都金边,柬埔寨第二大城市西港是同时拥有陆海空港口和著名海滩资源的城市,这里拥有全球最多的赌场和博彩业,同时这里酒店,这座城市的发展速度势必超出我们的想象。

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文/有路 (uoolu.com)—

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