Q1主持人:高力作为全球领先的地产服务公司,如何成为另买家信任的品牌呢?在项目上如何筛选确保客户的资金安全?
高力国际Samantha
Yu:目前高力在全球69个国家有413家公司,总公司是在美国的西雅图,全球有15400位专业经济人为顾客服务,我们在美国纳斯达克和加拿大的证券交易所两个地方也是双上市的公司,现在共有522个分公司,在国内有20多家,国内的总部在上海。高力主要是以商业地产为主,国际物业部是整个公司里面唯一一个做个人投资业务,其它所涉及领域以大型土地买卖,大型写字楼买卖,办公楼的服务等领域,包括前期和后期的咨询,调研,评估。Q2主持人:在项目上如何筛选确保客户的资金安全?
高力国际Samantha
Yu:在资金安全上,首先我们只和大型开发商,全球知名的开发商,或者是在当地排名前三的开发商才会合作,在选择地区和项目的时候,当地整个城市的风险评估,前期调研,买家在个购买当地房产时,提前了解法律法规,当地房产政策等几大方面进行提前了解,确保顾客在安全的环境下进行投资.
Q3主持人:高力目前在海外房产整个环节中,能提供哪些服务给到客户?高力国际Samantha
Yu:高力提供一站式的服务,从前期选定项目开始,整个流程,一直到把房子卖掉之前,都会一直服务下去,包括交房前买家具,出租,每年做一个评估,比如说顾客想把房子卖掉,什么时候卖掉算是最好的,高力都会从专业的一个角度,重新为买家再量身定做,所以说这也就是为什么有很多跟着高力买了六七年房的顾客,我们是站在客户的角度,高力就是和其他方的一个沟通的桥梁,这里面有开发商,客户的律师和物业,有很多顾客买房都是完全不管的,房子也没有去看过,所有的事情都交由高力全权委托,协助处理,就像是既贴心,又专业的大管家。
Q4主持人:目前客户去配置海外房产的原因有哪些?高力国际Samantha
Yu:很多顾客在意的就是孩子的教育,这基本上是家长在海外投资时做的第一个考量,这几年,随着咨询的全球化,客户能接收到全世界各地的房产信息,每一个地方的经济情况,我们也常常说投资多元化,所以是很多顾客开始做这方面的考量,还有定居,度假,资产配置等,比如现在投资英国的顾客,最近看英镑是在一个低点,他才会选择英国做投资,投资澳洲的话更多的是孩子也过去了,环境又非常宜人,也是他们做海外投资的方向。高力的房子,给到顾客都是有亮点的,比如说是在大学旁边,还有基本上已经没有地块的富人区,房源很稀缺的地方,同时在做项目筛选方面是非常严谨的,为顾客做多方面的考量的。而且做投资,也不一定是要准备大笔的资金,针对不同的顾客,我们会给出不同的方案,不同的呈现效果。
Q5主持人:顾客如何选择投资项目?高力国际Samantha
Yu:首先是投资的目的首先是区分是自住还是投资,投资规划的周期也要因人而已,是3年到5年,还是10年,看顾客自己的意向。投资资金的预算,也是要给到客户理想的预期,推荐顾客的价位是在他期待的区间,选定投资的市场和项目,比如说英国,澳洲,美国,根据这个我们在去选择项目,就英国的伦敦和曼城给到顾客的话,首先伦敦他是全世界最大的金融中心之一,他的项目做投资是保值的,因为是已经是被开发的城市了,你不能期待他的房价有多大的涨幅,这个跟国内的投资环境时不同;那曼城的话,之前房价是在一个低点,这两年才逐渐成为一匹黑马,我们最后分析下来,很多顾客倾向就是投在伦敦,投在每个国家的重点大城市,重点地段,还有的是我有这样一笔资金,希望房价涨的比较明显,曼城就比较适合他。
Q6主持人:针对规划周期方面的问题给海外投资的朋友解答。高力国际Samantha
Yu:规划周期可以把他分成三大类,第一个是短期的投资,三年以内,三到五年,十年以上;三年以内,风险比较高,市场流动性极好,房产市场要求高,整体经济环境,投资顾客比例,投资成本较高,可投资的项目非常少,比较难掌控,市场的流动性要非常,有一个良心循环。第二类3到5年,也是很多顾客选择的类型,,最为普遍,海外投资是有一个周期,这样的一个时间长度,可以更好的为投资做一个配比,需要有一个长期的规划。利用杠杆,建议顾客选择在开发的区域,这个地方可能一般般,近三到五年有一个大型的规划,周边的房价会被逐步的带升。第三类就是10年以上,这一类就是要更多的为顾客考量,因为人也不在那边,对于投资的国家和城市大要求高,我们不要确定这个房子一定要投多长时间,房龄要求严格,在市场环境好也不建议顾客选择。
Q7主持人:除了上述以外,还有哪些是顾客在考虑海外投资时也需要注意的因素呢?高力国际Samantha
Yu:针对不同人群,市面上房产市场比较多,比如说很多带有包租,移民,度假,他给你越多的东西,其实说明他当地的房产市场是不成熟的,这些都是来引导海外资金的注入;越成熟的市场我们看中的是稳定性,保值性,从另外的角度,我们可以提到,重点提醒大家,以下这六点是很重要的:第一个大型的开发商,在当地越大的开发商越值得信赖,在当地比较知名的,他了解当地的需求会更好;第二是市场的安全性;第三是项目能带来什么;第四后续的管理;第五项是目的综合考量;第六是项目的流动性;
Q8主持人:目前的趋势下,推荐投资哪些地方?高力国际Samantha
Yu:高力主做英国和澳洲的,那我们一直也是对这两个国家非常有信心的,综合考量的话,当地的房产政策,国家的的市场,目前我还是比较推荐顾客投资英国。

今天节目有请到了新浪乐居新海外平台销售总监
田鹏做客直播间Q1主持人:近些年来,东南亚房产市场受很多国内投资者的青睐,那菲律宾房产市场值不值得关注,它与泰国和马来西亚相比,有哪些投资优势?嘉宾
田鹏:很多人会觉得菲律宾和泰国蛮像的,包括在人口结构上,在价格上,但是在全世界来看,投资房产是有几个基本规律可以遵循的;比如说当一个国家人均GDP在三千美金到八千美金的阶段,会成为一个房产市场一个蓬勃发展的时期,因为很多人会变成刚需客户,他会有主动购房的需求,其实我们看几个国家,包括中国也是,都是处在这样的一个经济规律周期当中,房价才会持续的上涨,菲律宾现在就处在一个这样的阶段,这是一个点。另外,很多从事房产的专业人士都会从这三个点来判断,未来房产的空间,短期要看金融政策,中期看土地,长期看人口,我们再从这三个基准点来看菲律宾,他也符合中长期发展的一个规律,短期来看他对外来人投资是不可以贷款的,但是对当地人可以,当地人买房是可以零首付的,那对海外人士采取百分之十首付的方式,当地人可以比较低,时间长的贷款,对于海外人士,虽然没办法直接申请到贷款,但是很对菲律宾的开发商给了,首付以后,尾款阶段是可以采用五年,按月支付,分60期支付,而且在这60期当中,如果房子是提前交房的,一点也不影响你的收房,你的出租,在收房后,你可以继续用租金支付你60期的贷款,所以这也是他比较好的金融政策。土地在菲律宾集中在三个区域,比如说老一点的玛咖地区,新兴的BGC区,基建比较好的帕赛区也是马尼拉湾区,这三个区域的土地价值会不断的上涨,像老一点的玛咖区和BGC区,他可开发的土地价值是越来越少的,土地价格在不断的生长,房产几个也在不断地升高,帕赛区也是,开发商正在建设。长期我们来看人口,菲律宾有着一亿的人口,这个基数是东南亚最高的,马尼拉整体城市2400万人口,多余泰国的曼谷,曼谷的市场一千六百万的人口,五六百平方公里的土地,市场都这么火爆,一个同样大小的地方,未来一段时间,菲律宾的房产市场是值得入手,也值得大家重点考虑。Q2主持人:结合区域、房价以及趋势分析一下菲律宾的房产市场?嘉宾
田鹏:我做海外的传统观念还是以安全为主,什么样的城市比较安全,这个国家的,人口径流入一定要大于人口径流出的,人口非常多的城市,你才能保证租赁以及最后转手的安全性,现在大多数的人投资海外房产还是用于理财,并不是自己住,还是要考虑到投资收入率的。投资目的有三个方面:租金,房价上涨以及汇率的变化租金首先是人来租才能产生,房价上涨是人来买,对你的房产市场形成需求,房价才能上涨,所以人口径流入是最重要的,第三个就是这个城市整体经济发展的变化,所以你要综合考量,现在这个城市发展成一个什么状态了,基建水平怎么样,以及国家给予这个城市未来的一个规划和预期,这些实际上就是作为投资来讲比较重要的几个方面。另外,还有入市的时间对于投资来说也很重要,为什么现在建议大家考虑菲律宾市场呢,之前大家对泰国市场,对马来西亚市场比较了解,我们讲过于成熟的市场空间是有限的,新星市场反而你预期的空间会更大,总结起来三点,一是考虑人口结构,人口基量,二考虑经济体量,未来的基建规化三是入市时间我的建议是每个国家的首都城市,中心城市都符合这些要求,像菲律宾首都马尼拉,建议大家对于新星市场,不要意识太超前,不要步子迈太大,步步为营,循序渐进,如果这些方面我们都把握比较大的情况下,可以先做马尼拉,因为马尼拉市场的房价也好,基建各方面,所以现在入市是比较好的。Q3主持人:影响菲律宾房价稳定或者增长的因素有哪些?嘉宾
田鹏:我可以很肯定的告诉大家,现在这个时间点进入菲律宾,房价的上涨和租金是完全可以弥补掉你汇率的这一部分损失的,我了解到大概每百分之10
是没什么问题的,最近几年菲律宾房价的丈夫还是很快的,增长的因素有有这几方面;第一点跟他当地人的居住习惯,人口结构,文化方面,菲律宾是信天主教的,他不允许离婚,另外不允许堕胎,这也就是为什么菲律宾他有这么庞大的人口,也是人口基数原因,官方数据,菲律宾他国内的平均年龄大概是在23岁到24岁之间,人口结构很年轻,再过几年,他们成为市场上主要生产力和劳动力的时候,他们也会有很大的刚需,就需要买房,都会成为将来房产市场的主力军。Q4主持人:菲律宾马尼拉第一条地铁线已经开通,现在是否是投资“地铁房”的最佳时期?嘉宾
田鹏:这个不绝对,关键是看当地人出行的习惯,如果像马尼拉这种城市开车是开不动的,车太多了,马尼拉他的地铁线路比较单一,他没有办法像曼谷那样四通八达的交通,同样的,地铁对于马尼拉来讲还是具有强大的吸引力的,不仅在马尼拉,可以放置整个东南亚的地区,他们的生活习惯不太喜欢走路,天气比较炎热,几百米的距离,他们都会选择乘坐不同的交通工具,所以可以在地铁旁,不需要太远的距离,对于他们本地的人还是很有吸引力的。Q5主持人:外国人投资菲律宾房产政策是什么样的?投资菲律宾房产有哪些福利?嘉宾
田鹏:如果你持有的不是菲律宾护照的话,你买海外房产是不可以贷款的,海外人士不允许买带土地的项目和别墅,在公寓楼里百分之四十可以卖给海外人士,剩下的百分之六十还是要卖给本地人的;海外人士现在去投资菲律宾的房产,你百分之十的首付就可以,剩下尾款可以按照比例五年六十期,分期期间房子交房你一可以正常收房,房子出租出去,正常收租金,用租金还未还完的尾款也是可以得;那他现在还有一个比较好的,尤其是中国人吸引力比较大的,是你一次性投资五万美金以上,你就可以申请当地的养老签证的,养老签证就是一个可以多次往返的签证,实际上你不是当地的公民,也不享受当地的福利,教育,医疗方面你还都需要走保险,教育可能要上私立学校,不是所有的项目都可以投资五万美金以上给你绿卡或者帮你办绿卡的业务的,只有菲律宾当地指定的开发商或者是在渔民局资质认证的开发商的项目你才可以办理,不要盲目听从广告的宣传,要进行进一步的了解。目前我接触到的菲律宾的项目存在差价是比较小的,对于海外人士比较好的,不会出现卖给当地人一个价格,卖给海外人士一个价格,我去考察过的这几大项目几大开发商都不存在这种情况。对于中国的海外投资者炒房者还是一个比较好的消息,另外,我们发现菲律宾的房产市场,他是一个比较适合炒房的国家,因为你的付款周期比较长,锁库比例比较低,60期分期付款又没有利息,他允许你的房子在交房之前可以自由的过户。Q6主持人:菲律宾买房流程,具体怎么操作?会不会很麻烦?嘉宾
田鹏:菲律宾的买房流程相对比较简单,会有律师的参与和监管,你选定房子之后,按照开发商要求先付一部分定订房款,把你想选中的房子先留下,一个月之内支付百分之十的首付,开发商准备合同,然后签订,然后你这个时候需要跟开发商协商好,你的支付方式,分多少期还,等到房子收房的时候去签署一下过户文件,在正常支付尾款就可以了。Q7主持人:中菲现在的关系如何,那边治安和生活环境怎么样?嘉宾
田鹏:,就安全这一块,问了很多人,也受到了很多负面的消息的,加上我自己亲身的感受,在菲律宾当地百分之五的华人掌握了百分之七八十的经济,华人在当地地位是非常高的,而且现在的新总统对中国提出的倡议非常响应的,希望和中国有持续大额的贸易往来,所以他也太会制定对中国的,还有菲律宾这个国家之前是很多国家的殖民地,他很能够接受外来文化,开放度还是比较好的,并不像流传的有反华,不安全这些,菲律宾整体的安全真的是给我震撼蛮大的,他的南面比较不安全,像其他主要城市还是非常好的,我在马尼拉的体验是非常好的,到处都是安检站,到处都是持枪的安保人员,当你去到人比较集中的公共场所,基本上是要过两到三次的安检,比如说你开车去,在你还没下车就要检查你的车,并且要打开后备箱,下车到还要再过一遍。包括人口流量大的机场,地铁这些,三四道安检,力度更大,包括你去商场,去饭店,都是一样的,到处都能看见持枪的安检人员。Q8主持人:海外投资者在菲律宾买房都有哪些坑?怎么才能避免?嘉宾
田鹏:开发商的实力是大家要重点考虑的,尽量选大的开发商或者项目经验多的开发商,买海外房产,不光是菲律宾,其他国家也是一样,我的经验就是售后推向售前,售后就是签完合同之后,你的付款流程方面,你的租赁方面,最后转手的方面,这些大家要重点考虑,流程方面尽量结合自己的一个预算整体考量,租赁方面你项目所在的区域,他究竟人口量是多大的,多少人有住房的需求,最后租给什么样的人,什么样的价格租出去;这些都要实实在在的了解,不要听一些不靠谱的中介跟你推销,因为最后吃亏的还是你自己。只有你真正了解过以后,这个市场有了自己的认知了投资起来才比较放心,比较得心应手。

海外房产投资想说爱你不容易

加拿大,新威斯敏斯特市一栋153套的公寓发售,两个半小时内全部卖出,四成为中国人;英国,中国买家近两个月在伦敦买房花费了1.2亿英镑;美国,中国购房者占海外购房者比例升至第二位……

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与前几年相比,今年中国人海外买房势头更猛,所涉及的国家更多。同时,中国人海外购房目的也有所改变,纯投资买房所占比例越来越高。在中国住宅限购的情况下,“到海外买房”成为富豪一族新的口号。海外买房投资,看起来很美,但很多事实也证明,海外房产是带刺的玫瑰,一不小心就会被刺得满手是血。

继购买奢侈品后,中国人海外购房成了全球最热门的话题之一。加拿大、美国、英国等一些楼盘,只要有了中国人的身影,等于贴上了畅销楼盘、涨价的标签。甚至于加拿大人抱怨,中国人不看电影,不上图书馆,不去听歌剧,一门心思买房,把加拿大的房价都买高了,他们自己都买不起了。

市场:海外投资买房猛增

去年以来实施的住宅限购政策,限制了一直在楼市打转的资金。财经评论员叶檀估计,因为限购导致5000亿资金流出了房地产行业,这些钱部分冲向海外购房。

2005年前后,外国机构、基金还是中国开发商眼中的“大财主”,主要出现外国人的身影就不惜成本对外吹嘘。当时,包括合生创展在内的知名开发商,还频频到国外展销,期望将房子卖到世界去。中国人买房的消息频频见诸报端,在北京、上海、广州等一线城市,来自加拿大、美国、新加坡等国家的开发商,则通过国力国际、戴德梁行等代理行,举行楼盘推介会,以此吸引中国买家。

中国人海外买房,过去早已有之。相比之下,今年有什么特点?“纯投资比例增多”,世邦魏理仕中国住宅部负责人指出,今年以来,纯投资的案例数量不断攀升,已占到海外置业总数的近三分之一。中国人海外投资购房增加,主要是次贷危机之后,西方发达国际房价大幅下滑,过去中国人还要仰望的国家,现在他们的房产竟然成了“价值洼地”,投资者自然按捺不住,认为“抄底”的时机到了,纷纷涌向海外购房。而今年以来中国对楼市的打压,则为海外投资购房火上添油。不仅民众如此,知名经济学家赵晓在接受记者采访也表示,现在中国人最好的投资“就是买美国的房子”。

“盲人摸象”式投资风险高

对于纯海外投资买房,美欧置业顾问公司有关工作人员称,基本上,只有投资5到10年甚至更长时间,海外买房才会有较为明显的收益,但也不过是每年5%到8%的水平,这根本无法和国内炒房的收益相比。

1看似回报诱人,实则风险无限

还有迹象显示,纯海外投资买房,看似回报诱人,实则风险无限。一个曾想“抄底”美国房市温州人的经历,具有一定的参考意义。2009年,在中国人买美国房的热潮中,温州人李先生经过中介的介绍,一次就买下了3套“法拍房”(银行没收后再拍卖的房产)。其实,当时的房价还真便宜,据称,2006年的估价还要20多万美元,2009年银行挂牌才2000多美元。以百分之一的价格买到相同的房子,看似美好的开局,确是李先生噩梦的开始。李先生对自己的投资后悔不已。

据称,李先生买房子的时候,只去看过一次,后来才慢慢发现,房子比较旧,地段也偏僻,为了用租金抵销日常维护费用和税费,只好重新翻修,花的钱和买房子的钱就差不多了。此外,由于房子是在“穷人区”,他的租客已经好几个月没有支付租金了。对于房屋被“白住”,李先生很无奈,因为他不可能为了租金坐飞机去美国打官司。李先生曾想过要把房子卖掉,不过听说还要6%的中介手续费,算下来最终还要亏本。

2照搬国内经验,投资易打水漂

中国人在海外买房投资,大多数照搬国内的经验,这种经验主义也许会让中国人投资打水漂。例如中国人在海外买房,首选就是市中心的小户型,在美国、日本、澳大利亚等国家,大城市市中心的小户型,不仅增值最慢,而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型。现在很多投资者关注的德国,房价也确实比较低,有数据显示,换算成人民币,德国柏林房价只有每平方米8000元到1万元,这在广州也就是花都区的价格,甚至比番禺还要低。这样的投资基本没有价值。

3海外房价不高,交易成本不低

此外,海外很多国家房价不高,但是在购房、持有、出售几个环节,成本很高。在加拿大购买新房须支付货品与服务税(GST),税率为成交价的6%,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST),还需支付律师费(通常为1000-2000加元)、验房和修补费、保险费、中介费(成交价的1%-2%)等,总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段,业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税,税率各省规定不同,如多伦多现行税率约为房屋价值的1%~1.2%。各种成本算下来,其实际支出要高出一大截。

海外投资房产,跟在国内一样,同样有政策变化的风险。中国人炒房不断拉升当地房价,会引起当地居民不满,为了平息当地居民的怒火,也许会有不利中国投资者的政策出现。在中国人炒房的热点国家澳大利亚,已于2010年上半年就公开宣称要保证外来投机者不会推高澳大利亚房价。有消息传,澳大利亚已在调查海外投资情况,如果有人囤积房产,还可能被罚款甚至坐牢。在新加坡,因房价上涨过快,新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。这些政策,其实被看做是针对中国投资者而来。

投资提醒

海外投资买房 “五要素”

对海外投资房产,已有专家总结出了“五要素”,也许,对于纯海外买房投资者而言,是不错的“傍身”法宝。

首先,要深入、全面了解将要投资的地区。在投资海外房产前,一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解,尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买。

其次,要依靠专业人士。投资海外房产时,要挑选有经验的律师全程陪同,并在他的协助下完成整个购房手续。另外,办理贷款的时候也要借助专业机构的力量,因为对于一般的购房者来说,由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策,操作起来具有一定的难度。

第三,要详细研究各国的房地产税收情况。投资者要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握,衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。

第四,关注国际变化。与其他风险不同,政治风险事发突然,原因复杂,影响深远,仅凭自身的力量,一是难以事先研判,二是难以事后处理,所以购房者在海外投资之前,一定要做足功课。

第五,关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长,在这么长的时间内,利率一定是有升有降,贷款人会面临还贷金额的不确定性。

数字

冲向海外购房的钱有多少?

高力国际透露,2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业,其中中国买家约占5%。而在过去的6个月,这一比例已激增至10%。过去6个月,通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套,成交金额约1.3亿元人民币。

第一太平戴维斯的最新数据显示,目前伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚,其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测,2011年伦敦住宅物业销售总量5%~10%的买家将来自中国大陆。

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