据Domain报道,墨尔本外围城区的房租飙升,创下新纪录。低收入租户可负担的租房区域越来越少。官方数据显示,过去一年,卡迪尼亚(Cardinia)、温德汉姆(Wyndham)、梅尔顿(Melton)、弗兰克斯顿(Frankston)、卡西(Casey)和大丹顿农(Dandenong)市议会区域的租房可负担能力均大幅下降。与一年前相比,去年第4季度整个弗兰克斯顿(Frankston)新的可负担出租房屋数量从174套降至111套。温德汉姆(Wyndham)的可负担出租数量则从700套降至640套。有房产人士指出,1月份和2月份是墨尔本房市2活跃的时期,很多房东出租是会提升房租。例如,柯林斯街(Collins
Street)一套独卧的公寓每周的租金能上涨30澳元。与此同时,整个墨尔本的单元房空置率降至4年来新低,2月份时为1.7%,而一年前为2.6%。除了季节性的原因,房产分析公司Domain集团的首席经济师威尔森(Andrew
Wilson)表示,移居人口众多和首次置业者数量相对较少,将会对租房市场产生压力。房屋租金较高会促使很多租户将目光转向单元房。另外,有一些外国投资者将公寓空置,而一些业主则将出租形式转为短租。据悉,墨尔本新放租的房屋中,多数租金均超过了租户的可负担范围。官方数据显示,去年第4季度,墨尔本大都市每100套私人出租的物业中,只有7套适合低收入者。无家可归者管理委员会(Council
to Homeless Persons)的首席执行官史密斯(Jenny
Smith)表示,出租供应增多只能小幅提升可负担能力。新的出租物业应该以低收入者为目标。但住房危机没有解决,低收入者能够选择租房的地区就越来越少。据悉,为了解决住房可负担能力问题,州政府采取了一些列措施,包括实行划区试点方案、投入21亿澳元建设社会住房等。另外,5月份政府预算还会提出改革,以解决住房可负担能力,租房压力、无家可归者等问题。

澳洲的租赁危机越来越严重。目前在各大首府城市中,只有4个城区的租金是领取最低薪酬者能负担得起的。物业租金不断上涨,让许多租客感到绝望,也导致一些人面临无家可归的风险。澳洲的租赁危机越来越严重,目前在各大首府城市中,只有4个城区的租金是领取最低薪酬者能负担得起的据了解,最新的人口统计数据结果显示,有近12%的澳人面临租房压力,他们需要将每周收入中的30%用于缴纳租金。而在墨尔本、布里斯班(
Brisbane)、悉尼等房市火热的城市,低收入人群所面临的压力则更大,他们可能需要将高达47%的周薪用来缴纳房租。目前,对于最低收入人群来说,租金能负担的城区仅剩下4个,分别是布里斯班(Brisbane)的库拉拜(Kooralbyn)、阿德莱德(Adelaide)的伊利沙伯北(Elizabeth
North)、侯巴特的洛克比(Rokeby)和贝里代尔(Berriedale)。来自房产网站realestate的瑞奇曼(Andrew
Rechtman)指出,如悉尼的埃德蒙森公园(Edmonson
Park)这样的城区,一直被认为是租金可负担性较好的城区,但实际上,住在那里的人们也需要将高达40%的税后收入用来缴纳房租。悉尼的埃德蒙森公园(Edmonson
Park)城区的低收入者需要将高达40%的税后收入用来缴纳房租。另外,对于年轻人来说,想要找到合适的出租房屋也十分困难。一位年轻妈妈就表示,房产经纪人一般会找较年长,有更多任务作经验的租客。因为他们认为年轻租客可能会出现破坏房屋,或者无法及时支付租金等问题。不过,所有年龄层的人群都会面临租房难的问题。例如,54岁的母亲安德森(Kerry
Anderson)因为面临高额账单、医疗费贵、租金贵等问题,今年初就被迫与女儿搬到墨尔本东部的一套2卧物业居住,而那里去往市中心需要1个小时。来自救世军组织(Salvation
Army)的诺特(Brendan
Nottle)表示,人们面临的租房压力在增大,有越来越多人发现自己已经成为或快要成为无家可归者。而且,有很多人为了能够接触到如救世军或医院等相关的公共服务,不得不在靠近市中心的地方居住,而越靠近市中心,房租就越贵,租金可负担问题就越严重。专家们认为,解决这个问题的方式就是增加供应。相关阅读:澳洲投资公寓?出手需谨慎查看更多:澳洲房源|澳洲买房百科|全球房价动态报告

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原标题:“让房价再飞一会儿”,悉尼中位房价将再破百万

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前 言 十年最大季度涨幅 悉尼中位房价再破百万 不差钱,高档物业最为抢手
租赁市场:房东中意富裕租户

前 言

对于澳大利亚住房市场而言,过去一年是成功逆袭的一年。

年初还“奄奄一息”的澳大利亚房市,在短短6个月时间即完全恢复元气。

根据房产研究机构Corelogic提供的最新数据,
截至2019年12月的一个季度内,澳大利亚的住房价格创下了十年来的最佳季度涨幅。

其中,悉尼和墨尔本房价的季度涨幅更是达到惊人的6.2%和6.1%。

截至目前,悉尼的住房中位价已经达到97.4万澳元和74.6万澳元。

根据联邦政府于新年初最新实施的“首次置业首付款低至5%贷款担保计划”,悉尼购房价格不得超过70万澳币的限制。

换句话说,对于想要利用这一规则的悉尼首次购房者而言,市区几乎没有他们选择的余地。

1

十年最大季度涨幅

2019年也是创纪录的一年。

上半年,澳大利亚住房市场经历了有史以来最大和最长的调整。下半年,却是买家“生怕买不着”心态下驱动的房价快速反弹。

最新的数据显示,澳大利亚的整体住房价格创下了十年来的最大季度涨幅。

截至今年12月的一个季度内,澳大利亚整体住房价格上涨了4%,与上年同期形成鲜明对比,创自2009年11月以来的最大季度涨幅。

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就首府城市而言,2019年第4季度,悉尼房价上涨了6.2%,墨尔本上涨了6.1%,继续成为推动整体住房价格回升的两大领涨城市。

其他首府城市方面,布里斯班和阿德莱德分别上涨了2.4%和1.4%;霍巴特和堪培拉也有上涨,涨幅分别为3.4%和2.3%。

相反,珀斯和达尔文同期的房价则分别下跌了0.1%和1.4%。

2

悉尼中位房价再破百万

对于悉尼典型的有房一族而言,他们有望在今年2月再次成为百万富翁。

截至目前,悉尼典型的独立式住宅中位价录得97.4万澳元,公寓中位价录得74.6万澳元。

此前,悉尼独立式住宅的价格的价格曾于2017年7月的106万澳元峰值出现下跌,一度暴跌至2019年6月的86.5万澳元。

但是,在新一轮的降息和贷款偿还能力测试放松驱动下,悉尼房地产市场在2019年下半年迅速升温,房价也是节节攀升。

CoreLogic研究主管蒂姆·劳莱斯表示,
悉尼住宅价格在2018年下跌8.9%之后,在2019年上涨了5.3%。

他说:“价格反弹快于任何人的预期。根据目前的增长速度,悉尼房屋的中位价最早可在2月份可能再次突破100万澳元。”

由于悉尼目前上市房源数量较少,不少躁动不安的买家们都力求尽快抢到房产。

尤其是那些这意味着,有意新学年前购置房产的家庭,为了成功购得房产,不惜掏出更多钱来压倒其他竞争的买家。

据房产网站Domain报道,在最近一次的拍卖会上,悉尼华人区莱德一幢复式洋房拍卖时吸引了多达14名潜在买家参与竞标。

这套位于布法罗路的3居室售得143.3万澳元,超出拍卖底价近20万澳元。

买家为华人珍妮·陈上涨5.6%。

这种趋势在悉尼和墨尔本表现最为显著。过去一年,悉尼高档住房的价格上涨了7.0%,而墨尔本的这一涨幅相对更大,录得7.6%。

全澳范围内,目前独栋屋中位价位居前十的地区中,大悉尼地区占据了9席,而大墨尔本地区则占据一席。

其中,悉尼著名的富豪区“Darling
Point”以651万澳币的中位价位居全澳独立屋房价最贵榜首。

在公寓市场中,中位价位居前十的地区无一例外均来自大悉尼地区。

就上涨幅度而言,根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic的数据,2019年总体房价增长最迅速的城区,年涨13.1%至22.3%不等。

就独栋屋房价涨幅而言,墨尔本滨海城区圣基尔达高居榜首,年涨幅录得19.6%,中位价升至约158万澳元。

昆州北部的矿业城镇莫兰巴以19%的年增速位列第2,中位价增至约21.6万澳元。

堪培拉CBD以北约20公里的梅尔巴第3,年涨17.1%,中位价达到约62万澳元。

华人区卡灵福以15.4%的年增速,屈居全澳第四。

就公寓房价涨幅而言,西澳皮尔巴拉的矿业城区南黑德兰拔得头筹,以22.3%的年涨幅位列榜首,中位价为13万澳元。

墨尔本沿海城区桑德林汉姆和新州肯普西区以18.6%和17.6%的年涨幅分列第2和第3位。中位价分别录得84.6万和34.2万澳币。

4

租赁市场:房东中意富裕租户

澳洲住房和城市研究所表示,过去六年,私人租赁行业是澳住房体系中增长最快的部分,增长了17%,是家庭增长率的两倍多。

而由于房东“中意”的是较为富裕租户,自2011年以来,租金低于每周350澳元的经济适用房短缺的情况仍扩大了12.54%,越来越多低收入者面临巨大压力。

CoreLogic提供的数据显示,过去一年,霍巴特仍然是供应最紧张的租赁市场,租金年度涨幅高达6%。其次是珀斯,租金的年度涨幅录得2.1%。

与此相反,租金最贵的市场,悉尼的租金出现下跌,年度跌幅为1.0%。

CoreLogic研究主管蒂姆·劳勒斯表示,悉尼和墨尔本两大城市的房价开始快速回升,而同期悉尼的租金出现下跌,墨尔本的租金涨幅弱于房价涨幅,导致租金收益率快速压缩。

目前,悉尼的租金收益率低至3.0%,为有史以来的最低水平。

墨尔本的租金收益率录得3.3%,接近2017年的低点3.1%。

就租房可负担性而言,悉尼的租客面临的压力最大。

数据显示,就独栋屋而言,悉尼租房最贵的地区位于东郊的Bellevue
Hill,每周中位租金高达2200澳币,过去一年的涨幅为1.9%。

就公寓而言,市区的Miller
Point租房最贵,每周中位租金高达1100澳币,过去一年的涨幅为3.1%。

即便是租房最便宜的地区,中位租金也高达每周320澳币和310澳币,分别是Blacktown地区的Willmot和parramtta地区的Carramar。

值得一提的是,悉尼这两个最具租房可负担性的地区租金在过去一年分别上涨了3.8%和5.1%,远远超过了同期的工资涨幅。

换句话说,对于低收入群体而言,如果没有其他利好举措出台,未来无家可归的人只会越来越多。

澳大利亚国家住房保障组织National Shelter首席执行官Adrian
Pisarski表示,享受Newstart津贴的人群受到的影响最大。

因为负担不起首府城市的住房,他们不得不前往租房便宜的偏远区域,而这些地方就业机会又少得可怜。

他说:“对于年收入低于6万澳币的家庭而言,城市里没有他们可以负担得起的住房。”

END

根据房产研究机构CoreLogic的预测,悉尼的房价在2020年有望上涨12%,而墨尔本涨幅更大,达到14%。

不仅如此,其他首府城市房价预计也会迎来强劲上涨。甚至连多年低迷和珀斯和布里斯班也有望走出低迷,在2020年分别上涨6%和10%。

CoreLogic研究主管Lawless警告称,2019年的最后六个月表现强劲。

但是,从长期来看,悉尼和墨尔本房价半年内上涨9.9%和9.6%是不可持续的,暗示2020年,涨幅相对可能出现放缓。

另外,国际清算银行牛津经济研究所执行长罗伯特•梅洛尔指出,房价的快速上涨会导致首次置业者和置换买家的可负担性丧失,尤其是在悉尼和墨尔本。

值得一提的是,澳大利亚知名房地产估值师安娜·波特在最新的一份报告中指出,塔斯马尼亚首府霍巴特是风险最大的地区。

她说:“由于并不是建立在就业、移民或基础设施支出等任何可持续指标的基础上,霍巴特的房价上涨将是短暂的。”

“塔斯马尼亚州将是真正感受到2020年痛苦的市场。”

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