加拿大央行周四发布半年一度的经济调查报告,在有关加拿大最大都会区地产价格增长的所谓房价增长热图(heat
map)中,可以清晰看到,价格上升最快涨幅最大的并不是包括多伦多在内的GTA地区,反而是距离多伦多市中心较远的周边市镇,那里房价的涨幅高达40-50%。从下图可见,除杜兰区以外,GTA地区包括多伦多,约克区,皮尔区和荷顿区去年4月到今年4月的房价涨幅在20-30%之间。距离多伦多远一些的杜兰区,尼亚加拉,彼得堡以及Dufferin等房价涨幅在30-40%之间。距离多伦多更远的滑铁卢,Simcoe以及Kawartha
Lakes等地区涨幅更达到40至50%。Simcoe以及Kawartha
Lakes等地区涨幅更达到40至50%央行的报告称,显然多伦多的房市泡沫不仅蔓延到整个GTA地区,而且外延到距城市核心更远的地带,这里在一年之间的房价涨幅更为惊人。央行的报告分析说,由于包括多伦多在内的GTA地区房价太高,为了寻找负担轻一些的住房,GTA地区的购房者不惜走的更远一些,不仅推高了大金马蹄地区GGHA(Greater
Golden Horseshoe
Area)大部分地区的房价,而且外围地区的房价涨幅甚至超过了GTA地区。央行表示,显而易见,有几个基本因素推高GGHA地区的房价,诸如超低的按揭利率,强劲的就业形势,外加非本地居民的涌入等等。但这些基本面仍然不能很好地解释过去18个月来,为何该地区房价涨得如此迅速。央行警告说,GTA地区房地产价格的增长速度超过了租金增长幅度,也使房地产投资收益下降,但投资的步伐却加快了,这有可能造成潜在的不稳定的环境。这种不稳定表现在,当市场转向以及价格回落时,投资者可能希望尽快出售其物业,甚至不惜大幅降价销售,最后对整个市场产生不利影响。央行表示,多伦多和温哥华两大房地产市场的价格调整只有中等程度的可能性,但若一旦发生,不仅会对加拿大经济造成伤害,而且可能引起金融体系的不稳定。另外一大经济风险则是加拿大家庭与日俱增的债务负担,这个风险某种程度上也与房地产市场有关。央行担心,一旦遭遇经济震荡,加拿大家庭可能深受其害。相关阅读:留学生移民加拿大再次雄起:获邀比例至54%
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摘要
房地产市场遭遇危机的风险正逐渐增加。据报道,新西兰和加拿大是房地产市场最不可持续的两个国家,存在严重泡沫。

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经济学家Niraj Shah通过自己设计的“房地产泡沫仪表板”(Housing Bubble
Dashboard)评估各个国家的房地产市场状况,其中包含4个指标,即房价租金比、房价收入比、实际房价以及家庭贷款与GDP占比。

加拿大房价再次创下新高,令那些对当地房地产持负面看法的,包括加国顶尖经济学家在内的悲观者们瞠目。面对此种状况,加拿大人开始厌倦有关房地产风险的警告,这一系列“唱衰声”是不是真的成了一个“狼来了”的故事

评估结果显示,新西兰和加拿大位居“房地产市场最不可持续”榜首。研究认为,这两个国家的房价收入比最高,其次是澳大利亚、英国、挪威和瑞典。

不过,随着加拿大央行再度警告称加拿大房地产仍然存在大幅修正的风险,业界人士对于加拿大房地产的担忧仍在不断加剧

Shah认为,新西兰的房价租金比是世界最高的,房价收入比也是最高的,分别达到196.8和156.8,而加拿大的实际房价是全球最高的。家庭贷款总额与GDP占比方面,加拿大达到100.7%,新西兰为94%,美国为76.3%,澳大利亚高达120.3%。

新移民政策的实行,海外移民投资者的减少,以及高房价背后隐藏的泡沫化风险,让经济学家们一直不看好加拿大房地产。然而,近日,当地房地产市场的房屋和公寓价格再次创下新高,让业界直呼看不懂,甚至是最令人担忧的领域之一——多伦多公寓房地产市场也继续与许多经济学家的负面预期背道而驰。今年迄今为止,多伦多地区的新建公寓销售量已经超过8305套,较去年同期增加33%,比10年平均水平高出15%。

加拿大房地产网站Better
Dwelling日前发布了一份关于美国和加拿大房价上涨对比的报告。报告显示,自2000年以来,相对于美国的主要泡沫城市,加拿大几大城市的房价经历了爆炸式增长。澳门新普京游戏,截至2019年3月,多伦多房地产价格同比上涨239.9%;蒙特利尔的房价上涨了189%;最夸张的是温哥华,房价飙升了315%。

那么,究竟是什么因素在支撑加拿大房价不断走高?当地房地产市场中是否存在严重的泡沫?

多伦多是房地产价格增长速度最快的城市之一,从2000年1月至2019年3月期间,多伦多的房价涨幅比洛杉矶高出33.67%,比旧金山高45.27%,比西雅图高61.01%,比纽约高出133.39%。

房价居高不下

Better
Dwelling的报告还指出,加拿大对房地产的依赖远超于美国。在2006年的巅峰时期,住宅投资占加拿大GDP约8%,是美国的两倍。

美国一家房地产机构曾对外表示,如今,最贵的房价不是在美国,不是在英国,而是在“美国的阁楼”加拿大。

牛津经济研究院(Oxford
Economics)在7月初公布的一份研报中指出,随着全球经济增速放缓、投资减少,房地产市场遭遇危机的风险正逐渐增加。全球各个主要国家的房地产泡沫和投资热度参差不齐,如果房地产市场再次陷入低迷,那些泡沫较大、热度较高的国家,比如挪威、瑞典、芬兰、丹麦、新西兰、澳大利亚、英国和加拿大等房价及国内生产总值(GDP)都将遭到重创。

据加拿大房屋和按揭公司公布的数据,今年5月份,加拿大楼市异常活跃,销量和房价齐齐上涨,其中房屋销量环比上升5.9%,是过去4年里最大的环比升幅。

据牛津经济研究院的估算,在市场温和衰退的情况下,上述国家的GDP将下跌0.5%-0.7%;如果危机严重到出现恐慌性抛售,那么GDP的下跌增幅将达1.5%-2.1%。

这种强劲的增长主要依托于多伦多和温哥华。加拿大房地产协会表示,多伦多和温哥华的市场尤为火热,如果不算这两个城市,加拿大其他地区5月的房价增长为5.35%,平均房价为336373加元(约合人民币195万元)。

报告认为,在经合组织国家(OECD)中,目前楼市风险最高的是新西兰、加拿大、瑞典和挪威;其次是澳大利亚、英国和丹麦;而风险最小则是葡萄牙、日本和意大利。此外,美国、德国等大型经济体国家受到冲击的风险较低。

“准确地说,加拿大房价最高的城市是温哥华。”加拿大房地产经纪人Jack
Li告诉《国际金融报》记者。

媒体表示,目前为了抑制房地产泡沫,一些国家已经采取行动。加拿大政府已对外国买家征税,而新西兰则禁止海外购买。当下,这些国家面临的最主要挑战是随着美联储和其他央行准备降息,价格是否会继续上涨。

日前一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法,报告指出,加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港,排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示,温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。

上周,在美国国会听证会上,美联储主席鲍威尔的发言几乎确定本月将进行十年来的首次降息。

然而,温哥华既非政治首都又非金融中心,为何房价居高不下,甚至持续走高?多位接受采访的地产专家认为,从目前情况来看,温哥华供需关系不平衡是主要原因。

Niraj
Shah说:“全球新一轮货币宽松政策可能助长房地产泡沫,虽然各国央行都希望避免全球经济衰退,但宽松的货币政策可能会播下再一次危机的种子。”

据统计,温哥华每年新增移民人数约为3万,这些人的住房需求自然会抬高房价。业内人士指出,只要温哥华每年继续接受3万到3.5万移民,就足以支撑这里的房地产价格居高不下。

一位温哥华地产公司的工作人员告诉记者,如今全市最低价的独立屋(面积在75平方米左右)也要在60万加元(约人民币348万元)左右。数据显示,温哥华房产均价已达到80万加元(约人民币464万元)。

据苏富比国际地产公司负责人介绍,自2008年金融危机爆发以来,温哥华房地产价格和其他北美城市相比一直保持高位。温哥华是加拿大最多元化和最都市化的城市,又位于最西端,是通往亚洲的重要门户,受到移民和房地产投资者追捧,强劲的需求推动温哥华房价走势上涨。

隐现“泡沫化”

在分析人士看来,温哥华房地产市场供需矛盾的背后,实际上也隐含着外国投资者炒房的因素。

美国杂志《楼市快报》最近发表文章,探讨外国投资者对温哥华楼市的利弊。文章指出,对已买房的业主和市府而言,这意味着自有房屋的升值以及增加税收,但对没有房屋的人而言,房价变得越来越不可负担。

事实上,高房价的弊端不只体现在温哥华,伴随着加拿大房价的不断攀升,很多问题逐步浮现出来。不少房地产行业人士告诉记者,他们看到越来越多的父母帮助自己的孩子购房,特别是在房价高企的地方。

“这种情况在多伦多很常见,那里的房价正在挑战购房者负担能力的极限。”家住多伦多的李艾告诉记者,她周围很多朋友都靠着父母的资助买房,高房价给加拿大人造成了极为沉重的生活负担。这样的“啃老”现象如今越来越普遍。

可以说,居高不下的加拿大房价已经摧毁了许多当地人的买房梦,许多人要么被迫大举借贷,要么被迫搬到郊区做通勤族。

加拿大皇家银行近期发布的房屋担负力指数报告显示,目前多伦多居民家庭税前收入的56%都被房屋成本吃掉,温哥华这一比例更是达到82%的惊人程度,安省这一指数也已经达到51%,是24年来的新高水准。而根据加拿大按揭与房屋公司房屋担负力定义,这一比例最多只能占家庭收入的30%。

更有观点认为,加拿大高房价背后已经存在严重的泡沫化。

“多伦多和温哥华目前房屋均价已超100万美元,这是几年前无法想到的价格。”李艾告诉记者。这样的高价让自认为“没有泡沫”的加拿大房地产市场有些心虚。

因此,加拿大丰业银行经济师霍尔特(Derek
Holt)最近指出,人们不能对加拿大房地产太早放松警惕。霍尔特在一份研究报告中称,他仍然坚信在加拿大房地产屡创新高之际,人们不应该对加拿大房地产风险放松警惕,而是应该提高警惕。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉接受《国际金融报》记者采访时指出,目前,加拿大家庭负债与收入比维持在相对高的水平,未来随着买房支出的增加,这一水平还将维持。

“最近,加拿大房地产市场,成交量上升明显,且个别地区房价涨幅高达8%左右,市场仍然需求旺盛,泡沫化并不明显,所以暂时还不至于出现楼市崩盘的现象。但是,不可否认的是,高房价导致家庭负债率上升,人员压力增加,其他消费减少,不利于其市场经济健康发展。”韩长吉认为。

加拿大金融业监管机构——金融监管局副局长Mark
Zelmer也于近日对外表示,加家庭负债与收入比在未来一段时间内还将维持在较高水平,且比10年前抵抗外部冲击的能力也有所下降,家庭负债水平过高可能成为影响加经济安全的现实问题。

控移民调房价

面对各种潜在风险,加拿大政府也在采取一些手段来控制当地的房价,前段时间移民政策改革的主要目的之一便是控制移民,遏制房价。

据悉,加拿大联邦政府最新通过的《加强加拿大公民法》C-24法案和换领枫叶卡的新规定已经执行了半月有余。新规定对于不常在加拿大居住的人士保留枫叶卡,申请国籍,或保留国籍都有更严格的规定。受影响最大的莫过于不常在加拿大居住的移民和公民。

早在2012年10月,高盛就发布报告指出,加拿大部分地区出现建房过度的迹象,超低利率正在影响房地产市场,房价很可能出现大跌。

据德意志银行统计,加拿大房价目前水平超过历史平均价格的80%,房价和该国民众的居民收入比也超过历史平均水平,各项指标都显示,在欧美主要国家中,加拿大楼市泡沫显著。

所以,在当地政府的眼里,造成这样境况的“罪魁祸首”则是大批热爱买房的富商移民们。

据媒体报道,很多富豪移民到加拿大以后,并不积极在当地发展实业,进行各种实体投资,而是热衷于买房置地,几乎每一个被海外富豪盯上的宜居城市的房价,都被炒到了天上。

其中,中国富豪移民首当其冲。“很多中国富豪拿到加拿大身份后,转身就回到中国继续赚中国人的钱,根本不考虑加拿大人希望他们帮助加拿大人就业的迫切感受。”一位当地人士称。

“政府方面希望那些富商来这里创造就业,不过,事与愿违。”多伦多的房地产经纪人Matthew对《国际金融报》记者坦言,他们非但没有给加拿大带来一定的经济效益,反而炒高了当地的房价。

“很多多伦多人,对于这些‘移民’非常不满。”Matthew表示,选民的这种声音反馈到加拿大各级议员,这些议员不敢怠慢,就向加拿大有关部门施压,从加拿大移民管理部门的新政来看,这些选民的抗议是非常有效和管用的。

政策影响有限

不过,移民计划的“取消”和新公民政策的执行,对于加拿大房地产市场来说,目前看来似乎没有达到立竿见影的效果。

“政策的调整反而让当地的房地产市场更加动荡不安。”温哥华地产经纪人查理斯认为,投资移民为当地带来了一定的财富,这笔财富离开后,将给当地的经济带来波动。

不可否认,移民政策的改革让很多移民失去了来加拿大的机会,让当地的购房需求有所缓解。但是这种方式显然不能从根本上解决当地的高房价问题,在经历了一段时间的波动之后,加拿大房价依旧保持平稳的增长趋势。

对此,韩长吉分析,虽然移民购房对当地楼市有支撑,但毕竟外来移民居住或者投资依然占据较小的比重,其国内房价上涨与加拿大宽松的货币政策、较低的利息也有关系,不会仅因移民减少而导致房价下跌。

加拿大卑诗大学尚德商学院助教达维多夫对此观点表示赞同,他认为,当地楼市升势主要由低息和经济复苏带动,考虑到过去几年楼价有升无跌,很难相信会仅因取消投资移民而推倒温哥华豪宅市场。

韩长吉进一步指出,加拿大移民政策的改变并不意味着彻底关闭外来居民的大门,而是提高门槛,坐地涨价。

在查理斯看来,有钱的移民者是不会被那些提高的门槛“吓住”。“所以,移民减少只是暂时的,当初的那笔财富离开后,新的移民们带着更多的财富投入了房地产市场。这样,怎么可能控制住房价?”

加拿大地产业界也证实,移民政策改革传出后,确实造成某些区段的豪宅交易急冻,但经过数月沉淀,目前已恢复正常,冲击较原先预期小得多。

一家地产商负责人毫不讳言,“他接触到的中国富豪中有很大一部分都想移民加拿大,一开始当然会担心移民政策改变所带来的影响,但是新政实施后,一切都已恢复正常,当初打算移民加拿大的富豪们依旧在按计划进行。”

另外,在业内看来,中国移民对加拿大房价的影响力有被夸大之嫌。有房地产投资机构以温哥华为例,这个城市人口大约有60万,而过去几年每年新增的移民仅约7000人,其中3/4为亚裔,就算亚裔移民有半数来自中国,每年总数也不到2500人,他们的住房需求占温哥华的整体楼市交易比率相当有限。

崩盘可能性小

种种情况说明,加拿大的房价目前不会出现下跌的情形。但是,过去数年,有关加拿大房地产可能出现房价崩溃的警告不绝于耳。

加拿大联邦金融机构监管办公室第一副总监泽默近日表示,目前,加拿大房地产市场承受重大冲击的能力比10年前低,因此楼市面对的风险比过去高。泽默说,要接受美国2007至2008年房地产市场崩溃引发金融和经济危机的教训,因此一定要警惕不断上升的房价和国民负债。

泽默担心,如果万一有风吹草动,过高的房价加上负债累累的消费者,有可能导致房地产市场崩溃。

甚至有经济学家警告,加拿大房地产市场已岌岌可危,很有可能大幅度下跌。有的悲观者甚至预言将下跌25%。

加拿大第二大银行道明银行的经济学家在今年3月曾预测,由于新建公寓供过于求导致市场积压,今年多伦多地区的公寓平均价格将下降约4%,明年将继续下跌4%。

在种种“唱衰声”中,加拿大的全国房地产市场价格仍然继续创下新高。对此,加拿大帝国商业银行经济师泰尔指出,加拿大房地产市场销售情况好于预期,如果这种势头能够继续保持,加拿大人在短期内不会看到当地房地产价格下跌的情况。

加拿大央行指出,鉴于全球和加拿大的经济预期增强,加拿大房地产出现风险的概率较低。目前,加拿大央行和大部分经济学家都认为,加拿大房地产最有可能出现的情况是所谓的“软着陆”,也就是加拿大房地产价格逐渐下跌但不会出现崩溃。

加拿大央行还指出,加拿大房地产市场价格的上涨速度有所放缓。但是其同时表示,如果房价真的出现大幅修正,将会造成严重的影响。

在Jack看来,对加拿大房地产市场的唱衰声不会让他们过于担忧,“房价的波动根源于市场供需,就目前供需情况来看,加拿大的房价不会出现突然下跌的情况。”

而对于加拿大未来房价的涨跌,Jack称,“我们无法通过现在的市场预测到未来几年的变化,因为市场是变化多端的。不过,加拿大高房价突出的一系列问题也告诉我们,要对这个市场保持警戒之心”。

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