2017年5月,今年是中日邦交45周年,凤凰财经研究院学术委员川村雄介经济学家到访凤凰财经并接受了凰家会客厅专访。
其中议题是关于中国、日本两国的高房价情况。川村先生表示,日本也同样经历了房地产的泡沫,中国目前也在经受着高房价这种困扰,有人认为是一种泡沫,也有人认为中国可能能够消化目前这种状况,特别是在大城市,因为需求还是比较旺盛的原因,那日本的过往经验对于中国有哪些借鉴作用呢?
川村先生表示,中日两国在经济发展方面有很多相似之处,比如出口方面,此外日本在房地产泡沫方面也有惨痛教训。
但是,两国在不同的管理制度下,市场经济的基础也不一样,政府对宏观经济的管理力度也不一样,日本对房地产泡沫的这种惨痛这种教训借鉴意义也会不一样。
日本房价泡沫共计四年时间非常短暂
川村表示,其实对于泡沫经济理解,可能中日两国学者和专家理解是不一样的。从整体来看,日本方面认为,中国目前房地产发展一定是存在泡沫的。毕竟日本曾经经历过泡沫经济这样一个时期,他本人也是感同身受。川村表示,在1987年到1988年大约日本泡沫经济逐渐形成,到了1992年是泡沫经济破灭,其实只是短短大约四年时间。从泡沫经济产生到泡沫经济破灭,这个时间是非常短的。
但是回过头来看一看我们中国,中国其实在十年之前已经有专家在提出中国房地产已经出现了泡沫,但是到目前为止中国还没有出现像日本上世纪90年代初这个泡沫经济破灭情况出现。为什么会有这样一个情况出现呢?
日本认为中国房价存在泡沫但破灭缓慢
我认为是中国政策起到了很大的作用,在当时日本的政府也是决定让泡沫进行破灭之后再修复。
打个比方也就是说比如说泡沫经济就像一个气球一样,那日本政府先把气球吹大,然后再让这个气球爆炸,但是目前中国政府所做的措施是想让中国的经济软着陆,先把气球逐渐把气放出去,这样能让中国泡沫它破灭之后对中国经济没有产生太大的影响,
但是目前其实城市地区它的房地产是有刚需的,但从实际供求关系来看,不动产在发展的过程之中有人想买房,有人想卖房,有可能很多人是进行买房进行投资,所以这个需求很难去界定是不是刚需,所以目前房地产价格他的与实际是否相符我们还要用时间进一步去看待。
中日都存在房价两级分化未来管理是重中之重
对于中国的房地产走势相对来说有一点担心的是,像日本一样:大城市地区,如中国的上海、北京、重庆还有沿海地区等一些主要城市政策方面已经打出了很多牌,但是每一次打出政策牌之后它的效果其实可以说是与预期是相反的,价格反而会上涨。
目前日本东京二十三区是日本东京中心地区,二十三个区它的土地价格也是在持续上升。特别是在日本东京二十三区有一个环线地铁线它是叫山手线,这一地区之内山手线之内房地产不停地在价格上升,并且这四五年已经又重新出现了泡沫的产生。
同时另外一方面是日本的乡村他产生出了反泡沫,乡村偏远地区的价格不升反降这一点也是让日本非常担心的。
相信在中国今后城市房地产价格上升的同时,如何来帮助地方房地产价格保持一定的发展,也是重中之重。
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冷静看世界-2018年的房产危机

原创 2016-12-10 定制君 人生定制

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冷静看世界-2018年的房产危机

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世界范围的房产泡沫破灭的声音已经响起

近年,日银、FRB(美联储)、ECB(欧洲央行)接二连三推出了量化金融缓和的政策,私有财产特别是住宅泡沫破灭的警钟已经敲响。

北美和欧洲主要大都市的资产价值的过大评价已经突入警戒线。加拿大温哥华以及美国几大都市的房市已经呈现出了崩溃态势。而欧洲由于英国脱欧的影响,大量海外资本被抽走,城市商业用房出现大量空余。而马来西拉的第二大城市新山市已经逐渐“废墟化”了。

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第二次房产危机

泡沫经济在以数十年到100年的单位里会不停的发生,而问题在于如果在短时间内爆发的话,市场就没有办法全部吸收,结果银行就会产生大量的不良债权。最终银行就会变身为恶狠狠的讨债公司了。到那个时候,牺牲者就是那些没有做任何预防政策的公司和个人了。

其实日本在泡沫经济破灭之后所经历的“失去的20年”,完全是由国际金融资本和投机分子策划的世界规模的一个阴谋,而被当枪使的是桥本龙太郎和日本银行。

同样在中国,第一房产泡沫是在2008年奥林匹克的前一年。“为了一届奥林匹克而发起的全国性建设热潮将在奥林匹克之后急速降温”,国人开始抛售手中的房产,这就是第一次房产危机。

在这一次危机中,淘汰了一批人而留下的投资者就累积了大量的资产,随后就投向了股市。在新一届领导人上台之后,就有了新一轮的扩大内需的政策,金融部门考虑的是为了让在第一次危机中存活的富人们手中的房产,再次释放活力,就一手导演了一轮股票闹剧。

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这就是2015年6月份开始的股票大暴跌。随后2个月中央银行就前后3次降息,虽然股市趋于安定了,可是最初制定的促进房产活性化的目的却没有达到。市场依然有庞大的库存。像这样股市暴起暴跌联动房市的模式,将是引起第二次危机的最大要因。

 

东京奥利匹克、筑地转移、赌场。。。房产就是定时炸弹

国人经过了房产泡沫破灭和股市暴跌之后,新兴富裕层将投资的矛头指向了美国和日本房地产。美国市场是抄底运动,而日本则是完全的炒房热潮。特别是东京23区内的新造物件,其中最热的地区就是东京山手线内侧和东京湾岸地区了。日本的税率是在购买5年内转手卖出时需要交纳35%的税金,而5年以上的话只需要21%,所以这次13年~14年集中发生的爆买热潮将在19年左右大量爆发。

同时东京小池新知事如果能实现筑地鱼市场的转移、奥林匹克道路完工、湾岸新区建设以及赌场都市的话,那么19年出手的国人们就又会大赚一笔了。

可是投机者们不是没有危险。如果东京奥林匹克建设不成功,如果东京城市再开发计划和奥林匹克日期被错开的话,19年之前房产价格将会出现一轮暴跌。

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东京房产已经出现败像

熟悉日本房地产的人都知道,日本东京的银座5丁目鸠居堂前的地价是日本不动产的晴雨表。

日经新闻对于今年7月1日日本国税厅发表的“路线价”提出了这样的论调:“鸠居堂前的地价每坪单价1亿560万,已经和泡沫经济时期最高价1亿2045万日币相差无几”。

而92年日本政府的负债率只是现在的1/3不到,也就是房地产泡沫随时随地都会破灭!

以上是本号意见,投资需要谨慎,时机请各自掌握

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世界上没有一种商品是只涨不跌的,自然也包括商品房。在房价高企的时代,风险意识对于普通人而言,意义更为特殊,买房需谨慎,世界上没有不破的经济泡沫,资本游戏总有结束的一天。
房价多年上涨导致“永恒上涨论”大行其道
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货币巨量扩张引发房价暴涨

衣食住行是人赖以生存的基本条件,房价自然是普通人关心的话题。房地产业成了最关注的行业,房价的一涨一跌,都牵动着千千万万国人的心。
在房价快速上涨的时代,地产商任志强现在已经也成了“公众人物”。他不仅是一个普通商人,他的言行更是当下一中重要的“社会符号”。
中国自上世纪90年代末彻底告别旧的福利分房制度实行住房货币化改革以来,住房制度已经进入市场化时代,在10多年的房地产发展中,房价的总体趋势一直上涨。
过去十多年,房价的快速上升已经使不少国人形成思维定式和幻觉,认为城市房价,特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市房价只会不断上升。
以任志强为代表的地产商也一直看涨中国房价,成为房价永恒上涨论的主要鼓吹者,放大部分国人对未来房价上涨的预期。
虽然一直有人指出中国大陆房地产存在严重的泡沫,但迄今为止,关于地产泡沫破灭的时间预言大都已失败,这又为任志强们的“房价永恒上涨论”提供了现实基础。

美国日本房地产均出现过房价大跌现象

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70年代体现为高通胀、高房价,2000年以后体现为房价泡沫。
放眼全球,房地产是明显的周期性行业,有涨就有跌,不会像中国地产商们期望的那样一直无限制地、永恒地上涨。
一般来说,房价持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的购买者与逐利资本进入房地产市场,使得房地产的价格远远高于实际价值,由此产生房地产泡沫。房地产泡沫过度膨胀的后果是预期逆转以及随之而来的房价暴跌,即泡沫破裂。
由于房地产是明显的周期性行业,经济周期的逆转会迫使金融环境发生改变,这会使得房地产市场原有的供求关系发生改变,从而导致房价逆转。
上世纪80年代,日本房价快速上涨,房地产泡沫形成。其中东京、大阪等大城市的价格上升势头更为迅猛。如果仅按工资收入计,工薪阶层倾其一生也难以在大城市中买下一套住宅。
可惜好景不长,日本房地产市场的繁荣期在1990年底崩溃。房地产市场泡沫崩溃对经济增长、就业、物价稳定和金融系统产生了深远的影响。日本银行业和房地产公司成为房地产市场泡沫的受害者。1990年泡沫破灭以后,日本经济陷入衰退。直到2002年,与1990年的最高点相比,日本六大城市的土地价格仍然下跌了约80%。
不只是日本,美国也曾出现房地产泡沫,二战以来,美国楼市经历了多次周期波动。最近的一次是美国政府为了推动经济增长,进行货币超发,结果是资产价格出现明显泡沫,以房价泡沫为主要标志。
美联储的低利率政策和以次级按揭证券化为核心的房地产金融创新导致美国人过度借贷。从2007年崩溃以来,美国房价大跌,包括纽约、芝加哥、华盛顿、洛杉矶、旧金山、底特律等在内的二十大城市房价较2006年高峰时期跌幅超过20%,拉斯维加斯、迈阿密、凤凰城等地房价更是下降了近七成。拐点将近
“房价不倒”的神话面临挑战
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近年来中国负债率大爆炸 负债扩张已举步维艰
近年来,政府一方面将房地产扶持成为支柱产业,另一方面,宽松的货币政策也造成了通胀预期,迫使更多的人加入按揭买房阵营。
面对全球金融危机,2008年以后政府并未及时下调经济目标,依然以投资保增长为主要任务,使得货币发行速度超过经济增速,中国经济变成靠货币支撑的地产泡沫驱动。这样一来,政府对房地产的“救市”又强化了“房价永恒上涨的神话”,更多人加入地产泡沫中,也意味着更多的人悲剧性地被泡沫绑架并爱上它。
当前,以北京、上海等一线城市为代表的部分地区,市区房价均价动辄4万元一平米,已经远远超出普通民众的承受能力。随着土地供应增加、资金成本上升、人口结构老化,房地产的供需关系也将迎来变化,可以预期在不远的未来房价从部分“鬼城频现”的三、四线城市开始,最终全国房价普遍进入拐点。
近来出现的银行停贷已经影响楼市交易量,可以想象动辄上百万的房子没有贷款,普通人如何购买得起?而且钱荒频现,利率上升,资金成本提高也会在一定程度上挤出房屋需求,明年房贷利率改为浮动制几乎是板上钉钉的事情,这也意味着房奴们的月供压力将会增加。
买房将变得更为困难,如果持续一段时间,在这种背景下谁也不敢提价,能将房子尽快脱手、逃跑抽身就谢天谢地了,那时将会有楼市学习温州悄然刮起降价风。
任志强一直看涨中国房价,与谢国忠等人看跌房价形成鲜明对比,看跌房价者跟任志强们对抗了10年,目前虽然看起来,看跌者惨败了但并不意味着他们的最终失败,因为中国房地产还没有走完它的一个周期,现在还不是周期结束的盘点时刻。谁笑到最后,谁才笑得最好,从这个角度来说看空者们的观点更值得参考。

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